不動産を売却すると、売却益の有無にかかわらず「税金」が関係してきます。
特に年末が近づくと、年末調整や確定申告の準備も重なり、慌ただしくなりがちです。
今回は、不動産売却で発生する税金の種類や計算方法、申告時に必要な書類などを

「チェックリスト形式」でわかりやすくまとめました。

不動産売却で関係する主な税金はこの3つ！

不動産を売却すると、以下のような税金が関係します。

• ●① 譲渡所得税・住民税：売却益（利益）が出た場合に課税されます。
• ●② 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙の税金です。
• ●③ 復興特別所得税：所得税に上乗せされる税金です。

なお、損失が出た場合でも控除を受けられるケースがあります。
税金は「売却代金」ではなく、「利益（譲渡所得）」に対して課税される点がポイントです。

譲渡所得の計算方法をチェック！

不動産を売却した際の「利益（譲渡所得）」は、次の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費には、購入時の価格や仲介手数料、登記費用などが含まれます。
譲渡費用には、仲介手数料・測量費・印紙代などが該当します。

また、所有期間によって税率が異なります。

• ●5年超：長期譲渡所得（約20％）
• ●5年以内：短期譲渡所得（約39％）

同じ利益でも、所有期間が長い方が税負担は軽くなる点に注意しましょう。

控除や特例で税負担を軽減できる！

売却益が出ても、条件を満たせば各種特例を使って税金を抑えられます。

• ●3,000万円特別控除：マイホームを売却した場合に適用可能。
• ●買換え特例：新たに住み替えた場合、譲渡益を繰り延べ可能。
• ●譲渡損失の繰越控除：損が出た場合でも翌年以降の所得から控除可能。

特例を使う場合は、申告時に必要書類を添付する必要があります。
控除の条件や必要書類は早めに確認しておくと安心です。

確定申告に必要な書類リスト

不動産を売却した際の確定申告には、次の書類を準備します。

• ●売買契約書（コピー）
• ●登記事項証明書
• ●仲介手数料などの領収書
• ●取得時の契約書・費用明細
• ●住民票（特例を使う場合）
• ●確定申告書B・第三表（譲渡所得の内訳書）

最近では、マイナンバーカードを使って電子申告（e-Tax）を行う方法も便利です。
書類の漏れや不備があると控除が受けられない場合があるため、早めの準備を心がけましょう。

年末調整との違いと注意点

不動産の売却による利益は「給与所得」ではなく「譲渡所得」に分類されます。
そのため、会社員であっても年末調整では処理できず、確定申告が必須となります。

また、売却損が出た場合でも、繰越控除などの特例を受けるには確定申告が必要です。
「利益が出ていないから申告しなくていい」と思わず、控除対象になるか確認しましょう。

年末〜確定申告までのスケジュールを確認

年内に売却が成立した場合、その年の所得として申告対象になります。
つまり、2025年中に売却が完了した場合は、2026年の確定申告で申告する必要があります。

スムーズに申告するためには、以下の流れを意識しましょう。

1. 1.12月まで：契約書・領収書の整理
2. 2.1月：必要経費の集計・特例の確認
3. 3.2月〜3月：確定申告書の作成・提出（2月16日〜3月15日頃）

税理士や不動産会社への相談は、できれば1月中に行うのがおすすめです。

まとめ：焦らず準備して、税金トラブルを回避しよう

不動産を売却すると、売却益の有無にかかわらず税金や申告が関係します。
控除の条件や必要書類を年内にチェックしておくことで、スムーズな申告と節税が可能になります。

不明点がある場合は、税理士や不動産会社などの専門家に早めに相談しましょう。

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