相続が発生すると、遺産の整理と同時に「相続税」の準備が必要になります。
しかし、預貯金だけでは相続税を賄えず、「不動産を売却して納税したいが、期限に間に合うか不安」という方も少なくありません。

本記事では、相続税の納付に間に合わせるための不動産売却の進め方と、売却以外の対処法について、分かりやすく整理してご案内します。

まず押さえておきたい!相続税の「期限」とリスク

相続税の納付期限は、原則として相続発生から10か月以内です。

期限を過ぎると延滞税が発生し、最悪の場合は預貯金や不動産の差し押さえにつながることもあります。

そのため、相続発生後はできるだけ早く「資産の状況確認」と「納税見込み」を立てることが重要です。

なぜ納税のために不動産売却が選ばれるのか

相続税の支払いに不動産売却が選ばれる主な理由は次の通りです。

• 現金化により納税資金を確保しやすい
• 大きな資産を処分して相続分配を整理できる
• 複数の相続人がいる場合、売却代金を分配しやすい

ただし、売却には時間がかかる場合もあるため、「いつまでに現金化したいか」を踏まえた戦略が必要です。

売却を検討する前に必ず確認すべきポイント

売却を進める前に、以下の点を確認しておきましょう。

1. 相続登記は完了しているか：名義が故人のままだと売却ができないため、相続登記（名義変更）が必要です。
2. 相続人全員の同意が取れているか：共有名義の場合や相続人が複数いる場合は、売却には全員の合意が原則です。
3. 税額と納税資金の見込み：相続税の概算額、現金と即時換金可能な資産を整理しておきましょう。
4. 売却までのスケジュール感：通常売却にかかる期間（査定→販売→成約→決済）を踏まえ、納税期限との兼ね合いを確認します。

納税期限が迫るときの売却方法の選択肢

納税期限が近い場合は、スピード重視の方法を検討する必要があります。主な選択肢は以下のとおりです。

通常売却（仲介）

市場価格での売却を目指す一般的な方法です。

メリット：相場に近い価格で売れる可能性が高い。
デメリット：売却に数ヶ月かかることがあり、期限に間に合わないリスクがあります。

不動産買取（業者買取）

不動産会社が直接買い取る方法で、最短で数日〜数週間で現金化できることがあります。

メリット：スピードが最優先のときに有効。手続きが比較的簡素。
デメリット：市場価格より1〜2割程度安くなることが一般的です。

リースバック（売った後も住み続けられる仕組み）

自宅を売却して資金を確保しつつ、賃貸借契約で引き続き住める方法です。

メリット：納税資金を確保しながら住環境を維持できる。
デメリット：賃料負担が発生する点と、業者によって条件が異なるため事前確認が必要です。

共有持分の売却・解消

相続で共有名義になっている場合、共有持分自体を売却したり、共有を解消してから売却する方法があります。

共有者間で合意が取れていないと進められないため、早期の話し合いが重要です。

売却以外の納税対処法（物納・延納・借入など）

売却以外にも納税を行う方法がいくつかあります。それぞれの特徴を整理します。

物納（ぶつのう）

物納とは、不動産などの相続財産をそのまま国に納めることで相続税額を充当する制度です。

メリット：現金がない場合に納税を免れる手段となる。
デメリット：適用には厳しい要件と審査があり、すべてのケースで認められるわけではありません。手続きにも時間がかかる点に注意が必要です。

延納（えんのう）

延納は相続税を分割で支払う制度です。利子（延滞利子に類する利率）がかかりますが、分割での支払いが可能になります。

メリット：一度に大きな現金がなくても分割で納付できる。
デメリット：利子がかかるため総支払額は増える点に留意が必要です。

不動産担保ローンや金融機関からの一時借入

不動産を担保に短期の借入を行い、納税資金に充てる方法です。売却後に借入を返済するスキームをとることができます。

メリット：速やかに納税資金を確保できる。
デメリット：借入の利息や審査が必要で、返済計画をあらかじめ立てることが重要です。

期限に間に合わせるための実務的なスケジュール目安

相続発生から10か月の期限までに動く場合の目安スケジュールは以下の通りです。

• 発生直後（0〜1か月）：遺産の把握、相続人の確認、概算税額の試算
• 1〜3か月：相続登記の手配、相続人同士の合意形成、早めの不動産査定依頼
• 3〜6か月：売却方法の決定（仲介or買取）、販売活動開始または買取交渉
• 6〜9か月：売買契約〜決済の手続き（買取の場合はより速い）
• 10か月目：相続税の申告・納付（必要に応じて延納申請等）

このスケジュールは目安です。状況により前後しますので、早めの相談と行動が大切です。

相続人間のトラブルを避けるための実務ポイント

相続関連で最も多い問題の一つが、相続人間の合意形成です。売却をスムーズに進めるため、次の点に注意しましょう。

• 相続人全員で早めに話し合いの場を持つ
• 売却の目的（納税資金確保・分配・維持管理費の軽減など）を明確にする
• 合意内容は書面（覚書）に残す
• 合意が得られない場合は、調停や裁判手続きになるリスクを理解する

まずは「現状の価値」を把握しましょう

最も重要なのは、現時点で不動産がいくらで売れる可能性があるかを把握することです。
早めに複数社へ査定を依頼し、「売却で現金化できる金額」と「納税額の見込み」を比較することで、有効な対処法が見えてきます。

まずは無料査定で現状を確認してみてください。

無料査定を依頼する（納税資金のめどを立てる）

まとめ：まずは早めの相談と現状把握を

相続税の納付期限は限られていますが、売却・物納・延納・借入といった複数の選択肢があります。

重要なのは「早く正確に現状を把握し、相続人全員で方針を決めること」。

専門家（税理士・司法書士・信頼できる不動産会社）と連携し、最も現実的でリスクの少ない方法を選びましょう。

ご不安な場合は、まずは査定・相談で現状の金額感を確認することをおすすめします。