不動産売却における手続きをスムーズに！知っておきたい媒介契約とは？

不動産売却の手続きで知っておきたい媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社が売主と買主の間に入ってサポートをおこなう「仲介」による不動産売却を選択した場合、不動産会社と締結する契約のことです。
種類が3つあり、売却活動における条件など、契約内容がそれぞれで異なります。
売主が選択した種類の内容で契約を締結するため、手続きの際は慎重に検討することが大切です。
また、媒介契約では不動産が売却できた場合、売主が不動産会社に支払う成功報酬（仲介手数料）などの取り決めもおこないます。
契約書は不動産会社が作成し、売主に渡すよう宅地建物取引業法で義務付けられています。
それでは、3種類の媒介契約について見ていきましょう。

報告頻度が高い専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、1社の不動産会社のみと契約をおこない、ほかの不動産会社と契約ができません。
また、知人や親族など、自分で買主を見つけた場合も不動産会社を通じて取引をおこなう必要があります。
不動産会社はオンラインの物件情報システム「レインズ（指定流通機構）」への5営業日以内の登録と売主への1週間に1回以上の売却状況の報告が義務付けられています。
契約の有効期間は3か月ですが、売主からの申し出によって更新することが可能です。

自己発見取引が可能な専任媒介契約

専任媒介契約では、専属専任媒介契約と同じように1社の不動産会社としか契約をおこなえません。
不動産会社を介さずに知人や親族などの自分で見つけた買主と取引をおこなうことは可能です。
不動産会社はオンラインの物件情報システム「レインズ（指定流通機構）」への7営業日以内の登録と売主への2週間に1回以上の売却状況の報告が義務付けられています。
契約の有効期間は3か月ですが、売主からの申し出によって更新することが可能です。

複数の不動産会社と契約が可能な一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約できます。
自分で見つけた買主との契約も可能です。
ただし、不動産会社にレインズへの登録義務や売却状況の報告義務はありません。
契約の有効期間にも制限はなく、自由に設定できることになっています。

不動産売却における媒介契約の種類別のメリット・デメリット

ここでは、媒介契約の種類別のメリット・デメリットについてご紹介します。
不動産売却において何を優先したいのかを考え、種類を決定するための検討材料として参考にしてみてください。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

3種類のなかでもとくにレインズへの登録が早くおこなわれ、売却状況の報告頻度が高い特徴があるため、売却がスムーズに進みやすく、売れ行きなどの状況を把握しやすいことがメリットです。
1社の不動産会社のみと契約することから競合がおらず、不動産会社が積極的に販売活動をおこないやすいことも魅力といえます。
ただし、自己発見取引ができない制限があることはデメリットでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約もレインズへの登録や売却状況の報告があるため、売却がスムーズに進みやすく、状況を把握しやすいメリットがあります。
窓口が1本化されるため、複数の不動産会社と契約するよりも手間がかからず、やり取りしやすい側面も魅力です。
さらに、専任媒介契約は、自分で見つけた買主と直接取引もおこなえます。
ただし、専属専任媒介契約に比べてレインズ登録までの日数が遅かったり、売却状況の報告頻度が低かったりすることはデメリットです。

一般媒介契約のメリット・デメリット

レインズへの登録がないことは、事情があって他者になるべく物件情報を知られたくない方にとってはメリットです。
ただし、売却状況の報告義務がないため、売れ行きなどを把握しづらいデメリットがあります。
また、レインズに登録しないことは、裏を返せば情報が広く伝わらないため、売却がスムーズに進まない可能性も考えられるでしょう。

不動産売却における媒介契約の注意点とは

ここまでお伝えした概要やメリット・デメリットを踏まえ、どの種類を選択するのか、ある程度絞れたのではないでしょうか。
ただし、媒介契約には注意点もあるため、あらかじめ把握しておくと安心です。

売却期間を想定しておく

契約期間の設定に合わせて、どのくらいの期間で売却したいのかを想定しておく必要があります。
設定した期間によって媒介契約の種類を選んだほうがスムーズに売却しやすいためです。
早めに売却したいのであれば、不動産会社が積極的に活動しやすい専属専任媒介契約をおすすめします。
とくにこだわりがないのであれば、別の側面から種類を検討しても良いでしょう。

不動産の条件を確認する

不動産の立地や状態など、売れ行きを左右する条件について確認しておくことも大切です。
売れやすい条件の不動産であれば、どの種類を選択しても問題はありませんが、売れにくい条件の不動産なら専属専任媒介契約または専任媒介契約をおすすめします。
売れにくい条件の場合、売却の自由度よりも買主を見つけることが先決だからです。
一般媒介契約を選択すると、売れない期間が長くなる可能性もあるため、注意しましょう。

内見のスケジュール調整を上手におこなう

一般を選択した場合、複数の不動産会社が同時に販売活動をおこなうため、内見希望者がバッティングする可能性があります。
そのため、スケジュールの調整をしっかりとおこなわなければなりません。
また、ほぼ同時に購入の申し込みを受けた場合、トラブルに発展しかねないため、注意する必要があります。
買主から申し込みを受けた日時をしっかりと把握し、順番に対応することが大切です。

費用が請求されるケースがある

次のようなケースでは、従来かかる仲介手数料の範囲内で費用が請求される可能性があるため、注意が必要です。

• 専属専任媒介契約または専任媒介契約の契約期間中、不動産会社の責任ではない理由で契約解除が発生した
• 一般媒介契約の契約期間中、契約している不動産会社以外から買主を見つけ、その事実を通知しなかった

請求される費用としては、広告費や通信費などの販売活動費、交通費や写真代といった現地調査費などが考えられます。
ほかに契約交渉のための交通費や権利関係を調査するための謄本代なども請求されるかもしれません。
また、専属専任媒介契約または専任媒介契約の場合、契約内容に違反して契約先以外の不動産会社を介して契約すると違約金が発生する可能性があることも覚えておきましょう。

選択に迷ったら専属専任媒介契約または専任媒介契約がおすすめ！

ここまでお伝えした内容を踏まえても選択に迷った場合は、専属専任媒介契約または専任媒介契約をおすすめします。
なぜなら、一般に比べて「売れやすい」ためです。
そもそも中古物件は、条件によっては売れるまでに時間を要することも多く、一般媒介契約ではなかなか売れない可能性が考えられます。
そのため、売れやすい都心部以外の立地なら基本的に専属専任媒介契約または専任媒介契約を選択したほうが良いでしょう。

まとめ

媒介契約では、それぞれの種類にメリット・デメリットがあるため、何を優先するのかを考えて検討することが大切です。
売却期間を想定しておくことや不動産の立地や状態を確認するなどの注意点にも気を付けながら、売却を成功させましょう。
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