不動産売却の手続きで準備しておきたい必要書類とは？

不動産売却前の必要書類と取得方法

不動産売却は、不動産会社が売主と買主の間に入ってサポートをおこなう「仲介」でおこなうのが一般的です。
手続きをスムーズに進めるためにも、売却前に不動産会社に開示してほしい情報がたくさんあります。
ここでは、そのための必要書類について見ていきましょう。

広告作成のための物件パンフレット

仲介による不動産売却では、不動産会社が主体となって売却活動をおこないます。
そのため、買主を探すための募集広告なども不動産会社が作成します。
この募集広告作成のために必要なのが、購入時の物件のパンフレットです。
パンフレットには、物件の構造や設備、築年数、間取りなどの必要な情報が記載されているため、広告用の図面などがスムーズに作成できます。
物件の情報を伝えるため、パンフレットは最終的に買主の手元へ渡ります。
購入時に受け取っているはずですが、紛失している場合は、施工会社や管理会社へ問い合わせてみましょう。

売却価格設定の参考資料になる住宅ローンの償還表

不動産売却では、売却価格の設定を売主がおこないます。
もちろん不動産会社がおこなう査定によってある程度の目安がわかりますが、住宅ローンの残金についても配慮しなければなりません。
なぜなら、住宅ローンを完済しなければ不動産を売却できないためです。
売却金で完済できなければ、自己資金を捻出する必要があるため、それも見越して売却価格を設定する必要があります。
償還表を見れば住宅ローンの残高がわかるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
償還表は融資を受けている金融機関から定期的に送付されるものです。

買主へ物件情報を伝えるための付帯設備表および物件状況確認書

付帯設備表および物件状況確認書とは、不動産の設備や状態を記載した書類です。
書式に決まりはなく、基本的には不動産会社が準備した書類に売主が記載していきます。
併せてインスペクション（建物状況調査）の結果報告書などもあれば、買主の安心材料になるため、査定価格がアップするかもしれません。

不動産売却における契約締結時の必要書類と取得方法

売却活動を通じて買主が見つかったら、いよいよ売買契約を締結します。
契約締結時の必要書類と取得方法は、次のとおりです。

所有者の確認に必要な登記識別情報

不動産の所有者などが記載された重要書類です。
不動産の購入年が2005年以前の場合は、名称が異なり、登記済権利証と呼ばれます。
最終的には買主が所有者となるため、買主へ引き継ぎますが、契約時は内容の確認をおこないます。
登記識別情報は、購入時に受け取っているはずです。

費用按分に利用する固定資産税納税通知書

固定資産税は、税務署から1年分の納付書が5月頃にまとめて届きます。
そのため、売主が所持する固定資産税納税通知書を確認し、売却前と売却後の固定資産税を売主と買主で按分する必要があります。
買主から返金を受ける形で精算するケースが多いでしょう。

買主が融資を受けるための建築確認済証および検査済証

建築確認済証および検査済証とは、建物が建築確認を受け、建築基準法で示された基準を満たしていると証明するものです。
買主が金融機関から融資を受ける際に提示を求められることがあるため、準備する必要があります。
購入時に取得しているはずですが、紛失した場合は、不動産の所在地を管轄する役所の建築課などで代替書類を発行してもらえるでしょう。

契約書の実印に対する印鑑証明書

売買契約書に使用する印鑑は実印のため、それに対する印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は、引き渡し時におこなう所有者を売主から買主へ変更するための登記手続き（所有権移転登記）でも使用します。
印鑑証明書の有効期限は3か月のため、契約から引き渡しまでの期間に注意しましょう。
基本的に必要書類は早めに準備したほうが良いですが、印鑑証明書はタイミングを見極める必要があります。
契約から引き渡しまでの期間が長い場合は、取得時期について不動産会社に相談しましょう。
印鑑証明書は、売主の住所地の役所で発行してもらえます。

登記上の住所と異なる場合に必要な住民票

登記名義人の住所と売主の現住所が異なる場合は、住民票が必要です。
住民票は、売主の所在地の役所で発行してもらえますが、登記上の住所と一致している場合は不要です。

マンションを売却するなら管理規約・議事録・長期修繕計画書

マンションを売却する場合、入居者は管理組合に加入しなければならないため、買主へ管理規約・議事録（直近の総会のもの）・長期修繕計画書を渡す必要があります。
これらを渡しておくことによって買主の入居後の生活がスムーズになります。
すでに手元に保管してあるはずですが、紛失している場合は、管理組合に問い合わせてみましょう。
管理費や修繕積立金の滞納がある場合は、確認書も必要です。
引き渡しは滞納を解消してからになるため、売却価格から差し引きます。

不動産会社が準備する必要書類

売買契約書をはじめ、購入希望者の意思表示になる買付証明書、固定資産税などの精算書、鍵受領書、物件引渡確認書などは、すべて不動産会社が準備します。
売主は内容を確認してから捺印または押印する流れです。

不動産売却における代金決済時の必要書類と取得方法

代金決済時は、引き渡しも同時におこないます。
なお、売却によって利益を得た場合は、確定申告も必要です。
それでは、代金決済時の必要書類と取得方法について見ていきましょう。

登記手続きに必要な書類

引き渡しにともなって売主から買主へ不動産の名義を変更します。
これは所有権移転登記と呼ばれ、その必要書類として固定資産評価証明書があります。
有効期間は3か月です。
都税事務所や県税事務所で入手できますが、土地と建物とで別々に申請しなければなりません。
また、住宅ローンを組んでいる場合は、金融機関によって抵当権が設定されているため、抹消の手続きが必要です。
抵当権の抹消に必要な書類は金融機関が用意します。
これら2つの登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記手続きを委任する場合は、次の書類を準備しましょう。

• 司法書士への委任状
• 登記原因証明情報
• 代理権授与証明書（決済日に立ち会わない場合）

ほかにも先述した印鑑証明書や登記識別情報（登記済権利証）、本人確認書類などを準備する必要があります。

確定申告のために必要な書類

売却益を得た場合や売却損でも特例を利用する場合は、確定申告が必須なため、事前に把握しておくと安心です。
必要書類は、次のとおりです。

• 譲渡所得計算証明書
• 除票住民票（前の居住地を証明するもの）
• 購入時と売却時の売買契約書（注文住宅は請負契約書）
• 仲介手数料や印紙代などの経費を証明できるもの
• 売却特例に必要な資料
• 住宅ローン控除に必要な資料

売却益が出た場合は、売却金からかかった経費を差し引いた金額に対して課税されます。
そのため、なるべく実額でもれのないように経費を計上することが節税につながります。

まとめ

不動産売却では、売却前から決済時までさまざまな書類が必要です。
それぞれの手続きのタイミングに合わせ、有効期限にも注意しながら、ゆとりをもって準備を進めておきましょう。
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