不動産売却でかかる費用の種類とは？費用を安く抑える控除制度も解説

不動産売却でかかる費用の種類とは？費用を安く抑える控除制度も解説

不動産売却では、手数料や税金など多くの費用がかかります。
主な費用の種類と内容は以下のとおりです。

①仲介手数料

仲介手数料は、買主と売買契約が成立した際に発生する費用で、不動産会社へ支払います。
支払時期は、売買契約締結時に50％、決済時に残りの50％を支払うのが一般的です。
なお、仲介手数料は売却価格に応じて定められており、売却価格が大きいほど仲介手数料も高くなります。

②印紙税

印紙税は、買主と交わす売買契約書にかかる税金です。
契約金額によって課せられる税金が定められており、収入印紙を契約書に貼付し間接的に納税します。

③抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、移転登記時に必要になる費用です。
住宅ローンを組んで取得した不動産には抵当権が設定されています。
そのため、売却時には抵当権を抹消する必要があり、その際にかかる費用が抵当権抹消費用です。
抵当権は抹消しておかないと、金融機関が抵当権を行使する権利が残ってしまうため、必ず手続きをおこなう必要があります。

④住宅ローン繰り上げ返済手数料

売却のために住宅ローン残債を一括で返済する場合は、金融機関へ支払う返済手数料が発生します。
つまり、住宅ローン残債と返済手数料を足したものを完済時には支払う必要があります。

⑤譲渡所得税

譲渡所得税（住民税・所得税）は、確定申告後に発生する税金です。
不動産売却で利益が出れば、その利益（譲渡所得）に対して税金が課せられるため、確定申告が必要になります。
ただし、条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できるため、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。

⑥必要に応じてかかる費用

そのほかにかかる費用として、引っ越し費用、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用が売却する不動産の状況によって発生することがあります。
ここまで、費用の種類についてご説明しましたが、実際に不動産売却でどのくらいの費用がかかるのかの目安は、次項でシミュレーションをします。

不動産売却では発生する費用の相場と計算方法

不動産売却では、上記でご説明したようにさまざまな費用や税金が発生します。
ここでは、具体的にどのくらいの費用が発生するのか相場や計算方法を解説し、実際にシミュレーションをしてみます。

①仲介手数料の相場と計算方法

仲介手数料には、大体このくらいと言える相場はありませんが、売却価格に対して上限金額が定められています。
仲介手数料の上限金額は以下の計算式で算出できます。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5％
• 200万円超え400万円以下：売却価格×4％＋2万円
• 400万円超：売却価格×3％＋6万円

なお、上記の金額に加え消費税がそれぞれ加算されます。

②印紙税額

印紙税は、売却価格により以下のように税額が定められております。

• 売却価格100万円超え500万円以下の場合：税額1,000円
• 500万円超え1,000万円以下の場合：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合：1万円
• 5,000万円超え1億円以下の場合：3万円

なお、上記の印紙税額は、令和6年3月31日まで適用される軽減税率後の金額です。

③抵当権抹消費用の相場

抵当権抹消費用は、1不動産あたり1,000円です。
そのため、土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、2,000円となります。
なお、抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、手数料も含めておよそ5,000円～2万円が相場です。

④住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、各金融機関によって異なります。
下記は返済手数料の一例であるため、目安の参考にしていただければと思います。

• 窓口：3万3,000円
• 電話：2万2,000円
• インターネット：1万6,500円

このように、窓口・電話・インターネットとそれぞれで金額が違うことが多いようです。

⑤譲渡所得税

譲渡所得税は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
なお譲渡所得は、不動産の売却価格から取得した際にかかった費用と、売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
また税率は、不動産の所有期間により以下のように異なります。

• 所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63%）
• 所有期間5年超えの場合（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%）

なお、2037年までは、東日本大震災からの復興施策に必要な財源を確保するために復興特別所得税が課せられます。

⑥不動産売却にかかる費用のシミュレーション

では、実際に不動産売却をした際にどのくらいの費用が発生するのか計算してみます。
「売却価格：1,000万円、所有期間15年、住宅ローンの利用あり、控除適用」のケースです。

• 仲介手数料：1,000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝39万6,000円
• 印紙税：1万円
• 抵当権抹消費用：2万円（司法書士へ依頼した場合）
• ローン一括返済手数料：3万3,000円（窓口の場合）
• 譲渡所得税：0円（3,000万円控除適用後）

以上を計算すると、45万9,000円になります。
なお、このほかに必要に応じて解体費用や引っ越し費用などが発生する可能性があります。

不動産売却でかかる費用を安く抑える控除制度とは

最後に、費用や税金をできるだけ抑える方法を解説します。

譲渡所得税を安く抑える

居住用財産を売却し利益が出た場合は、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できる特例があります。
ただし、居住用の建物であることなど条件を満たす必要があります。
また、相続で取得した不動産を売却する際も、同様に譲渡所得から3,000万円控除可能です。
相続の特例も、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却していることなど条件があります。
これらの特例を利用すれば、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

その他の費用を抑える

引っ越し費用や交通費、ハウスクリーニング費用を抑える方法もあります。
たとえば、引っ越し業者に依頼する際は、多くの業者へ見積りをかけ安い業者を探したり、繁忙期を避けたりすれば費用を抑えられる可能性があります。
またハウスクリーニングは、売却する物件と購入物件を同じタイミングにして、費用を安くする交渉をしてみるのも良いでしょう。

まとめ

不動産を売却する際は、仲介手数料や印紙税など多くの費用が発生します。
あらかじめどのくらいの費用が発生するのか相場を知っておくと、スムーズに売却が進められるかもしれません。
また、税金を安くできる3,000万円の特別控除なども上手に利用して、税金の負担を抑えましょう。
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