不動産売却に適したタイミングとは？市況・税金・季節から見極め方を解説

「市況」から見る不動産売却のタイミングとは

市況とは、市場でおこなわれている商品の取引状況のことです。
この市況は、売却タイミングを見極めるうえでの判断材料の1つになります。
市況を把握するうえで重要なのが「相場」と「金利」の2つです。

①相場を確認する

売却価格の相場が上昇しているときは、不動産売却に適したタイミングだと言えます。
不動産価格の相場を知るうえで参考となるのが「不動産価格指数」です。
不動産価格指数とは、不動産の取引価格情報をもとに国土交通省が発表しているもので、不動産価格の動向を知ることができます。
実際の取引をグラフ化しているため、市場価格の動向を視覚的に捉えることが可能です。
不動産価格指数からみる売却のタイミングは、以下のとおりです。

• 相場が右肩下がりの場合：早く売ったほうが得
• 相場が右肩上がりの場合：遅く売ったほうが得
• 相場横ばいの場合：いつ売っても同じ

グラフが右肩下がりの場合は、価格が下落している状態であるため、損をしないためにできるだけ早く売ったほうが良いでしょう。
右肩上がりの場合は、価格が上昇しているため、すぐに売却せずに値上がりするまで待ったほうがお得です。
ただし、右肩上がりが続いていても今後も続くかどうかの保証はないため、別の指標を参考に売却タイミングを判断する必要があるでしょう。

②住宅ローンの金利を確認する

住宅ローンの金利も、市況によるタイミングを見極めるうえで確認すべき事項です。
不動産を購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンの金利により不動産の売れやすさが変わるため、金利の動向を確認することが大切です。
住宅ローンの金利が低いと総返済額が少なくなり、買主の購買意欲が高まります。
しかし、住宅ローンの金利が低いということは景気が悪い状態であることも意味します。
そのため、住宅ローンの金利だけを見て判断するのではなく、それ以外の観点も踏まえながら見極めるようにしましょう。

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「税金」から見る不動産売却のタイミングとは

不動産売却では、多額の税金が課されるケースがあります。
しかし、不動産売却のタイミングによっては税額を抑えることも可能です。
不動産売却のタイミングを解説する前に、まずは不動産売却でかかる税金の種類をご説明します。

不動産売却でかかる税金とは

不動産売却で利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課せられます。
「譲渡所得税」はこの住民税と所得税の総称であり、以下のような計算式で算出されます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得は売却価格そのものではなく、売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いたものです。
税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間5年超えの場合（長期譲渡所得）：所得税15％、住民税5％
• 所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：所得税30％、住民税9％

なお、令和19年（2037年）までは、復興特別所得税も併せて課されます。

税金から見た不動産売却に適したタイミング①5年を超えるタイミング

前述したとおり、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大幅に異なります。
そのため、不動産売却には、所有期間が5年超えるタイミングがおすすめです。
ただし、所有期間は売却した年の1月1日時点の期間で計算します。
売却した日までの期間ではないため、注意が必要です。
次でご紹介する特別控除には、5年の経過を待つうちに適用対象外となってしまうものもあるため、どちらがお得か慎重に確認しなくてはなりません。

税金から見た不動産売却に適したタイミング②特別控除と軽減税率の期間内

不動産売却では、条件を満たせば税額を抑えるための特例を利用できます。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、条件を満たせば譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる制度です。
この特例は所有期間に関係なく利用でき、譲渡所得を大幅に減らすことができるため、譲渡所得税の節税対策になります。
また、3,000万円特別控除は、空き家の売却でも利用可能です。
ただ、空き家になってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件となっています。
空き家の売却をお考えの場合は、タイミングを逃さないように注意しましょう。
マイホームの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、以下のような軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得金額6,000万円までの部分：所得税10％、住民税4％
• 6,000万円を超える部分：所得税15％、住民税5％

所得税と住民税のどちらも軽減されるため、10年近く所有しているマイホームを売却する場合は、このタイミングを待つのも1つの手です。
マイホームの軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。

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「季節」から見る不動産売却のタイミングとは

最後に、季節から見る不動産売却のタイミングを解説します。
不動産には売れやすい季節と売れにくい季節があるため、タイミングを見極める判断材料になります。

不動産売却に適した季節とは？

家の売却成約件数がもっとも増える時期は3月です。
この時期に不動産需要が増える理由は、4月の転勤や進学にあわせて引っ越しをする方が多いためです。
そのため、この時期を目がけて売却すれば、スムーズに売却できる可能性が高まります。
ただし、不動産売却には3～6か月程度の期間を要するため、遅くとも12月頃から売却準備を始めなくてはなりません。
また、暑さが和らぎ始め、秋の人事異動が近い9月も、不動産需要が高まります。
3月頃の売却が難しい場合は、9月頃を目安に売り出すと良いでしょう。

おすすめしない季節とは？

不動産売却に適さないタイミングは、年末年始や夏休みシーズンです。
年末年始は親戚への挨拶回りや冬休みと重なり、夏休みシーズンは暑いため売れにくいとされています。
不動産を購入する方が少ないため、高く早く売却したいと考える方にはおすすめできない季節です。
9月から販売活動を開始できるように、夏のあいだに準備してスムーズな売却を目指しましょう。
このように、売れやすい時期と売れにくい時期があるため、季節の不動産売却のタイミングの指標となります。

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まとめ

不動産売却に適したタイミングは、「市況」「税金」「季節」などの多角的な視点から判断する必要があります。
市況では不動産価格指数や金利の動向を、税金では税率が軽減されるタイミングを押さえることが大切です。
不動産売買は3月と9月に活性化するため、その時期に売却できるよう逆算して行動しましょう。
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