不動産売却にかかる税金の種類を解説！節税対策はできる？

不動産を売却する際は、どのような種類の税金がいくらぐらいかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
売却のタイミングによっては節税できる可能性もあるので、不動産売却前には税金についても確認しておきましょう。
今回は、不動産売却時に課税される税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税対策をご紹介します。
高槻市周辺で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で支払う税金の種類

不動産売却に課税される税金の種類には、不動産取引の手続きの過程で課税される税金と、売却の利益に課税される税金があります。
それぞれどのような種類の税金なのか、また、どのタイミングで課税されるのか確認しておきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産取引の売買契約時に課税される税金です。
印紙税は売買契約書に印紙を貼り付け消印をすることで納税したとみなされる税金で、売主・買主それぞれが負担します。
令和6年3月31日までに作成される売買契約書には軽減措置が適用され、印紙税は売買金額によって次のように異なります。

• 売買金額500万円を超え1,000万円以下：5,000円
• 売買金額1,000万円を超え5,000万円以下：1万円
• 売買金額5,000万円を超え1億円以下：3万円

このように、売買金額が上がるほど印紙税も増えますが、一般的な不動産売却でかかる印紙税は、数千円〜数万円程度です。

登録免許税

不動産売買では、不動産の所有権移転に伴い、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの登録免許税が課税されます。
所有権移転登記は買主の負担でおこなうことが一般的ですが、抵当権抹消登記は売主負担でおこないます。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンの完済後に不動産に設定された抵当権を抹消する手続きのことです。
抵当権抹消登記に伴う登録免許税は、1個につき1,000円かかり、一戸建ての売却は土地と建物で2,000円が課税されます。
すでに住宅ローンが完済済みで抵当権が設定されていない場合は、抵当権抹消登記の手続きが不要なため、登録免許税もかかりません。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、住民税・所得税・復興特別所得税の総称のことで、不動産の売却で得た利益にかかる税金の種類です。
そのため、売却によって利益が生じなかった場合は、譲渡所得税が課税されません。
また、後ほどご紹介する控除の特例を利用すれば、譲渡所得税が非課税になる場合もあります。
譲渡所得税が課税される場合や、控除の特例を利用する際も売却した翌年に確定申告が必要です。

不動産売却にかかる税金！譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が生じた場合は、その利益に対して譲渡所得税が課税されるため、課税対象か確認するためにも計算方法を確認しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

売却益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得が生じた際は売却した翌年に確定申告をして譲渡所得税を納税します。
譲渡所得は税務署が計算してくれる訳ではないため、自分で計算し納税が必要かどうかを調べなければなりません。
譲渡所得は、次の計算式で求められます。
譲渡所得（売却益）=売買金額-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入したときに支払った諸費用のことで、不動産購入代金や仲介手数料、税金、建築費用などが該当します。
譲渡費用とは、今回の売却で支払う仲介手数料や税金、解体費用などの諸費用のことです。
また、建物の売却の際は、時間の経過とともに減少する価値を数字で表した「減価償却費」を取得費から差し引きます。
減価償却費は、次の計算式で求められます。
減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数
償却費は建物の構造により、次のように異なります。

• 木造：耐用年数33年・償却率0.031
• 鉄骨：耐用年数40年・償却率0.025
• 鉄筋コンクリート造：耐用年数70年・償却率0.015

建物の構造によって償却率や耐用年数が異なり、耐用年数を越えた不動産の売却では、減価償却費を取得費から差し引かずに計算します。

譲渡所得税の税率

上記の計算により譲渡所得が生じた場合は、次の計算式にあてはめて、譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率は、不動産を売却した年の1月1日の時点での所有期間によって次のように異なります。

• 短期譲渡所得税（所有期間が5年以下）：39.63%
• 長期譲渡所得税（所有期間が5年超）：20.315%

長期譲渡所得税よりも短期譲渡所得税のほうが、約2倍も税率が高いことがわかります。

不動産売却で税金を節税するコツとは

不動産売却時に支払う税金が控除される特例や、節税のコツについてご紹介します。

取得費を漏れなく計上する

譲渡所得税は譲渡所得にかかる税金のため、譲渡所得の額を少なくすることが節税のポイントです。
譲渡所得を少なくするためには、取得や譲渡費用に該当する費用を調べ、漏れなくしっかりと計上しましょう。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算費用として計算できますが、それでは実際の取得費より少なくなる可能性があります。
売買契約書を紛失して購入金額がわからない場合は、通帳の明細で代用できることもあるため、取得費として証明できる書類を準備し税務署に確認してみましょう。

売却のタイミングによって税率が変わる

先ほど譲渡所得税の計算方法でご紹介したとおり、譲渡所得税は、所有期間が5年超えるかどうかで譲渡所得税の税率が変わります。
また、所有期間が10年を超える場合は、一定の条件を満たすことで、さらに税率が低くなる軽減税率の特例が受けられます。
所有期間が10年を越えた譲渡所得税の軽減税率は、下記のとおりです。

• 譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21%
• 譲渡所得が6,000万円を超えた部分：20.315%

このように、譲渡所得が6,000万円以下の部分は14.21％となり、長期譲渡所得税の20.315%よりも税率が低くなります。
そのため、譲渡所得税が課税対象の場合は、所有期間も考慮し売却のタイミングを考えるのも節税対策の1つです。
ただし、所有期間は売却した日で計算するのではなく、売却した年の1月1日時点が判定日になるため注意が必要です。
たとえば、12月の時点で5年を越えていても、1月1日の時点では所有期間が4年のため、短期譲渡所得税での計算になります。
5年や10年のタイミングで売却する際は、節税対策のためにも売却のタイミングに注意しましょう。

マイホームを売却した際の節税対策

マイホームを売却した際は、譲渡所得の3,000万円までが控除される特例があります。
3,000万円の特別控除を利用するためには、売主と買主が親子などの関係でないこと、売却した3年前までにこの特例を受けていないことなど、いくつかの適用要件があります。
また、家に住まなくなってから3年以内に売却することも適用要件に含まれているため、住んでいない家を売却する場合は、売却のタイミングに注意が必要です。
適用されれば3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特例のため、譲渡所得が生じる場合は、利用できるか確認してみましょう。

まとめ

不動産を売却する際は、印紙税や登録免許税などいくつか支払う税金の種類があります。
譲渡所得税は売却益が生じた場合に課税される税金のため、自分で計算し課税対象かどうかを調べることが必要です。
譲渡所得が生じる場合は、3,000万円まで譲渡所得が控除される特別控除を利用できるか確認しておきましょう。
高槻市を中心に不動産売却を検討している方は、ハウスドゥ高槻南店までお気軽にご相談ください。