不動産売却時に注意するべき契約不適合責任とは？回避につながる方法も解説

不動産の売却が無事に終了しても、すべての不安がなくなるわけではありません。
もし引き渡した不動産に契約内容と異なる欠陥や不具合があると「契約不適合責任」に問われ、トラブルになる可能性があります。
そこで今回は契約不適合責任について概要のほか、買主の権利やトラブルを未然に防ぐ方法を解説いたします。
大阪府高槻市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売却した商品などに契約内容と異なる点があった場合に、売主が負う責任です。
売主には契約内容に適合したものを買主へ引き渡す義務があるため、その義務が果たされなかった場合は責任を負わなくてはなりません。
契約に適合しているかどうかは、主に「種類」「数量」「品質」の3つを基準に判断されます。
たとえば購入したものとは違う種類の商品が届いた場合や数量が注文数と異なる場合、契約した品質基準を満たしていない場合などが該当します。
これら3つの中でも、不動産の売却においてとくに注意が必要なのは品質です。
たとえば契約書に記載されていない不具合などが引き渡し後に見つかると、売主は買主から契約不適合責任に問われる可能性があります。

契約不適合責任で覚えておきたい「ポイント」とは？

契約不適合責任は、不具合の有無が問題になるのではありません。
重要なポイントは「その不具合などの有無が契約書に記載されているかどうか」です。
たとえば売却する不動産に雨漏りがあっても、契約書に記載されていて買主が了承済みなら、責任を問われることはありません。
なぜなら契約書に「雨漏りあり」と記載してあり、その内容どおりの雨漏りがある物件を引き渡しているからです。
つまり物件に存在する不具合などを契約書に漏れなく記載しておけば、売却後に責任を問われるリスクを減らせます。

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不動産売却の契約不適合責任における「買主の権利」とは？

もし契約不適合責任に問われ、それが認められると、買主には主に4種類の請求をする権利が認められます。
不動産売却後に契約不適合責任が発生したときに備えて、買主の権利として認められる内容を確認しておきましょう。

契約不適合責任における買主の権利1：追完請求

追完請求とは、引き渡した商品が契約に適合するように、修理や代替品の引き渡しなどを請求する権利です。
買主は契約に適合させるための方法を選択して請求できますが、売主はそれとは違う方法で遂行することもできます。
不動産の場合、雨漏りやシロアリなどの欠陥は丸ごと交換することが難しい場合があります。
そのため基本的には部分的な修理をおこなうことになるでしょう。

契約不適合責任における買主の権利2：代金減額請求

代金減額請求とは、文字どおり不動産の購入代金の減額を請求する権利です。
原則として追完請求が先ですが、あらかじめ決めた期間内に売主が追完請求に応じない場合に、権利として認められます。
減額される金額は不適合の程度などに応じて決まり、不動産を引き渡した時点での価値を基準とします。
また修理が不可能な場合などは、催告なしで代金の減額を請求できるケースもあるため、注意しましょう。

契約不適合責任における買主の権利3：契約解除

売主が追完請求に応じず、そのままでは不動産を活用できない場合は、買主は契約を解除することが可能です。
基本的には契約を解除することを売主に伝えたうえで契約が解除される「催告解除」がおこなわれます。
ただし、責任の程度が重い場合や売主が修理を拒絶している場合などは、通告なしで契約を解除できる「無催告解除」が認められることもあります。
どちらのケースでも、買主へ無条件で売買代金を返還する必要があるため、注意が必要です。

契約不適合責任における買主の権利4：損害賠償請求

損害賠償請求とは、これまでの3種類とは違い、売主の責任や過失によって損害が発生した場合に認められる権利です。
売主に責任があるかどうかは、契約に関する諸事情や、取引に関する社会通念などを考慮して判断されます。
たとえば売主が不動産の不具合を故意に隠して売却したり、売主の過失で損害が生じた場合は、損害賠償を請求される可能性があります。
もし請求が認められると「契約が有効であると信じたことによって被った損害」と、「契約が履行された場合に買主が得られたはずの利益を失った損害」を支払わなければなりません。

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不動産売却で契約不適合責任に関するトラブルを防ぐ「インスペクション」とは？

不動産には雨漏りやシロアリなど、売主も知らない欠陥が潜んでいることも多いです。
しかし、たとえその不備を知らなかったとしても、契約に盛り込んでいなければ契約不適合責任に問われてしまいます。
契約不適合責任に問われないためには、売却する不動産の状態をきちんと把握して、契約書に漏れなく記載することが重要です。
そのために有効な方法が「インスペクション」です。
インスペクションとは、専門家がおこなう住宅診断のことで、専門家が第三者の視点から客観的に診断するので、売却する不動産の状態を正確に知ることができます。
もしインスペクションで不具合が発覚しても、その内容を契約書にきちんと記載すれば、契約不適合責任に問われる心配はありません。

インスペクションの種類

インスペクションには種類があり、一般的には以下の3つに分類されます。

• 既存住宅現況検査（一次的インスペクション）
• 既存住宅診断（二次的インスペクション）
• 性能向上インスペクション

既存住宅現況検査（一次的インスペクション）とは、中古住宅の状態を主に目視で確認するもっとも基本的なインスペクションです。
劣化の範囲や原因をより詳細に調べたい場合は、既存住宅診断（二次的インスペクション）を依頼することもあります。
また、リフォーム前に現状の住宅性能を把握する性能向上インスペクションというものもあります。
不動産売却前には、一次的インスペクションを依頼することが多いです。
劣化が進んでいる中古物件を売却する際は、二次的インスペクションを依頼しておくと、契約不適合責任に問われる可能性をより減らすことができるでしょう。

インスペクションにかかる費用や期間

インスペクションを実施する際にかかる費用の目安は、一戸建てが5～12万円ほど、マンションが4～6万円ほどです。
費用は大きく「基本料金」「オプション料金」「報告書作成料金」の3種類に分けられます。
基本料金に含まれる調査以外を依頼する場合は、オプション料金が発生します。
業者によっては、調査後に受け取る報告書が別途料金になっていることも。
オプションの数や内容によっては、目安の金額を超えることもあるので、費用を確認しながら必要な調査を依頼しましょう。
またインスペクションを実施する際は、多少の期間も必要です。
調査自体にかかるのは2～3時間ほどですが、依頼から報告書の受け取りまでは2週間ほどかかります。
インスペクションを終えてから不動産を売り出す場合は、この期間も組み込んだうえで売却のスケジュールを立てましょう。

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まとめ

不動産を売却する際は、売却した不動産の品質などが契約内容に適合していないと、買主から契約不適合責任に問われる可能性があります。
もしその責任が認められると、修理や交換、代金の減額をおこなわなければならず、応じないと契約解除や損害賠償を請求される恐れもあります。
物理的な不具合はインスペクションによって調査できるので、売却前に実施を検討し、欠陥や不具合をしっかりと契約書に記載しておくようにしましょう。
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