不動産売却時に発生する税金は対策が可能？活用したい控除制度も解説！

不動産を売却すると、売却金が手に入るだけではなく、さまざまな税金がかかります。
ただし、対策を講じると節税できる可能性があるので、どのような方法があるのか確認しておくと良いでしょう。
そこで今回は、大阪府高槻市で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却時に発生する税金の種類や計算方法を解説します。
節税につながる控除制度も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の際に対策が可能な税金の種類とは

不動産売却時に発生する可能性がある税金は、おもに3種類あります。
節税対策を講じるためには、まず3種類の税金の特徴を把握しておきましょう。

不動産売却時に発生する税金の種類とは

不動産売却時に発生する3種類の税金は、以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

1つ目は、売買契約の際に発生する「印紙税」です。
印紙税は売買契約書を作成する際にかかる税金で、定められた税額分の印紙を貼って納めます。
2つ目は、決済時に発生する可能性がある「登録免許税」です。
登録免許税は不動産の登記をする際にかかる税金で、不動産売却時に売主がおこなう必要があるのは「抵当権抹消登記」です。
抵当権抹消登記は、購入する際に住宅ローンを利用した不動産に設定されている抵当権を抹消するためにおこないます。
不動産に抵当権が設定されていない場合は、抵当権抹消登記の必要がないため、登録免許税は発生しません。
3つ目は、不動産売却後に発生する可能性のある「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益である譲渡所得に課される「所得税・復興特別所得税・住民税」の総称です。
不動産売却によって損失が生じた場合は、譲渡所得税は発生しません。

節税対策が可能な税金の種類とは

不動産売却の際に発生する3種類の税金のうち、節税対策が可能なのは印紙税と譲渡所得税です。
印紙税は、令和6年3月31日まで軽減措置が設けられています。
また、譲渡所得税には控除制度が設けられているうえ、所有期間が5年を超えてから売却すると税率が低くなります。
登録免許税は税額が決まっているため、節税対策を講じることは難しいでしょう。
ただ、登録免許税は高額ではないので、対策を講じることができなくても負担は大きくなりません。
一方、譲渡所得税は譲渡所得の金額によって税額が高くなる可能性があるので、しっかりと対策を講じたほうが良いと考えられます。

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不動産売却時の税金対策のために理解したい税額の計算方法とは

不動産売却時にかかる税金の節税対策を講じるときは、税額の計算方法を知っていると役立ちます。
とくに、譲渡所得税の節税対策をしたいときは、計算方法を理解しておいたほうが良いでしょう。
そこで、3種類の税金の計算方法について、それぞれ解説します。

印紙税の計算方法

印紙税の税額は、売買契約書に記載された金額によって決まります。
一部を例に挙げると、以下のとおりです。

• 契約金額が500万円超え～1,000万円以下：1万円（軽減税率は5,000円）
• 契約金額が1,000万円超え～5,000万円以下：2万円（軽減税率は1万円）
• 契約金額が5,000万円超え～1億円以下：6万円（軽減税率は3万円）

先述のとおり、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されるので、この期間中に不動産売却をすると節税対策になるでしょう。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、登記の種類によって税額が定められています。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物の抵当権を抹消する場合は2,000円かかります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却益である譲渡所得に税率を乗じて計算します。
譲渡所得は、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出しましょう。
譲渡価額には不動産を売却した価格、取得費には不動産の購入価格や購入時にかかった費用と税金を当てはめます。
そして、譲渡費用には不動産売却時にかかった費用や税金を入れて、計算しましょう。
なお、建物は時間が経つと価値が減少する資産なので、建物を売却した場合は減った価値に相当する額を差し引く必要があります。
その額は「減価償却費相当額」と言い、「建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数」で計算します。
償却率は建物の用途や構造によって変わり、たとえば建物が非事業用の場合は、木造が0.031で鉄筋コンクリート造が0.015です。
以上の計算によって譲渡所得の金額がわかったら、税率を乗じて譲渡所得税の税額を算出しましょう。
譲渡所得税の税率は売却した不動産の所有期間によって変わり、5年以内の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
所有期間によって税額を半分ほどに抑えられるので、5年を超えてから売るだけでも節税対策になるでしょう。
所有期間は不動産の売却日ではなく、売却した年の1月1日までを数えるので、間違えないように注意しましょう。

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不動産売却時の税金対策で活用したい控除制度とは

不動産売却時に発生する譲渡所得税の対策としては、控除制度などの特例を利用することも有効です。
特例を利用すると大きな節税につながるので、不動産売却時に税金対策をする際はぜひ押さえておきましょう。
譲渡所得税の税金対策として使えるおもな特例を3つ挙げて、それぞれ解説します。

税金対策として使える特例①3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。
これは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
つまり、この特例を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には税金が課税されません。
大きな節税につながるので、有効な税金対策として覚えておくと良いでしょう。
なお、この特例を適用するためには、「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」などの要件を満たす必要があるので、良く確認しておきましょう。

税金対策として使える特例②相続した空き家の特別控除

相続した空き家を売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できることがあります。
この特例を適用すると、先述したマイホームに使える特例と同様に、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。
ただし、適用要件には「昭和56年5月31日以前に建築されている」「区分所有建物登記がされている建物でない」などがあります。
区分所有建物とは、屋内が構造上区分されており、独立して利用できる一棟の建物のことです。
つまり、分譲マンションや二世帯住宅として建築した家などは、この特例を適用することができないので注意しましょう。

税金対策として使える特例③軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。
この特例を適用すると、6,000万円までの譲渡所得は税率が14.21％に軽減されます。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」との併用が可能なので、どちらも適用すると大きな節税につながるでしょう。
なお、所有期間は不動産売却した年の1月1日までを数えるので、適用を考えている場合は数え間違えないように注意しましょう。

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まとめ

不動産売却にかかる税金をできるだけ抑えるためには、対策が必要です。
とくに譲渡所得税は、対策を講じないと高額になる可能性があるので、注意しなくてはなりません。
譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられているので、うまく活用して負担軽減につなげましょう。
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