不動産売却の際に発生する仲介手数料とは？概要や計算方法などを解説！

不動産の売却では売却代金を得られるだけではなく、さまざまな費用が発生します。
なかでも、仲介手数料は高額になる可能性があるので、支払いに備えておいたほうが良いでしょう。
そこで今回は大阪府高槻市で不動産の売却をご検討中の方に向けて、仲介手数料の概要や計算方法、安さだけに着目するリスクなどについて解説します。

不動産を売却する際にかかる仲介手数料の概要とは

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売却を達成した場合に発生する費用です。
仲介とは不動産会社を介して買主を見つける方法で、仲介手数料には売却のためにかかった宣伝費や人件費、売却を達成した成功報酬などが含まれています。
不動産の売却方法には、ほかにも「買取」や「自己発見取引」がありますが、これらを選んだ場合は仲介手数料が発生しません。
買取とは不動産会社が物件を直接買い取る方法で、自己発見取引とは売主がご自身で買主を見つけて直接取引する方法です。
これらの方法は仲介とは違い、不動産会社が買主を探す必要がないので、仲介手数料はかかりません。
売却方法で仲介を選ぶ場合は、仲介手数料の3つの特徴を覚えておきましょう。

仲介手数料の特徴①不動産売却を達成した場合に発生する

仲介手数料は、不動産売却を達成した成功報酬です。
そのため、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこなっても、売れなかった場合は発生しません。
買主が決まって売買契約を締結した時点で発生するので、そのことをしっかりと覚えておきましょう。

仲介手数料の特徴②上限金額がある

仲介手数料が成功報酬だと知ると、金額の目安がわかりにくいのではないかと心配になるかもしれません。
ただ、仲介手数料は法律によって上限金額が定められており、それ以上の金額を請求されることはありません。
上限金額は売却価格を基にして算出されるので、売却価格の目安がわかると、仲介手数料の目安もわかります。
上限金額の計算方法については、後ほど解説します。

仲介手数料の特徴③消費税が加算される

不動産取引をする際、土地や売主が個人である建物の売却価格などには消費税がかかりません。
けれども、それらを売買するための費用である仲介手数料は、事業者が提供するサービスへの対価なので消費税がかかります。
税抜価格で表示されていることもあるので、金額は税込価格を確認するように注意しましょう。

不動産を売却する際にかかる仲介手数料の計算方法とは

仲介手数料には上限金額があり、それに近い金額になることが一般的です。
そのため、仲介手数料の相場は上限金額であると言えるでしょう。
仲介手数料の上限金額は不動産の売却価格に応じて決まり、計算方法を知っているとご自身で算出できます。
ご自身で計算しておくと、提示された仲介手数料が上限金額を超えていないかどうかを確認できて安心です。

仲介手数料の上限金額の計算方法とは

仲介手数料の上限金額を計算する際は、まず売却価格に応じた比率を乗じます。
売却価格の200万円以下の部分は5％、200万円超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％です。
次にそれぞれの計算結果を合計すると、仲介手数料の上限金額がわかります。
ただ、この方法は手間がかかるので、実際に計算する際は以下の速算法を使いましょう。

• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5％
• 売却価格が200万円超え400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円
• 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3％＋6万円

たとえば、不動産を3,000万円で売却した場合は、「3,000万円×3％＋6万円」で計算すると96万円です。
仲介手数料には消費税がかかるので、支払うのは税込価格の105万6,000円です。
なお、仲介手数料は2回に分けて支払うことが多く、一般的には売買契約の締結時と不動産の引き渡し時に半額ずつ支払います。
ただし、不動産会社によっては支払いのタイミングが異なることがあるので、「いつ」「どのくらいの金額」を支払うのか、しっかりと確認しておきましょう。

仲介手数料が速算法の上限金額を超えるケースとは

仲介手数料は、基本的には速算法で算出した上限金額を超えることはありません。
ただし、不動産の売却価格が400万円より安い場合は、速算法で算出した上限金額を超えることがあります。
その理由は、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」があるからです。
この特例が適用されると、売却価格が400万円以下の不動産の仲介手数料には調査費用相当額を加算できるようになり、税込19万8,000円が上限金額になります。
すると、売却価格が400万円より安い場合は、速算法による計算結果よりも高い金額になるので注意しましょう。
この特例は、売却価格が安い不動産の流通を促進する目的で開始されました。
人件費などのコストが仲介手数料を上回るリスクがあると、不動産会社が積極的に売却活動をおこなうことができないので、最低金額が設定されたのです。
ですから、仲介手数料の上限金額は、「基本的に速算法で算出した金額になるが、売却価格が400万円以下の場合は19万8,000円になる可能性がある」と覚えておきましょう。

不動産を売却する際に仲介手数料だけに着目するリスクとは

仲介手数料の上限金額は、基本的に売却価格が高くなるほど高額になります。
不動産の売却価格によっては、仲介手数料が100万円以上になることもあります。
そのため、できることなら仲介手数料を安くしたいと考えることがあるでしょう。
また、売却価格が400万円以下の場合は、「売却価格が安いのに、19万8,000円も支払うことは避けたい」と感じるかもしれません。
実は、不動産会社のなかには、仲介手数料を上限金額で請求していない会社も存在します。
けれども、仲介手数料の金額だけを基準にして不動産会社を選ぶと、以下のようなリスクが生じる可能性があるので注意が必要です。

• 売却に時間がかかるリスク
• 売却価格が下がるリスク

仲介手数料には、不動産を売却するために必要な費用が含まれています。
たとえば、不動産を宣伝するための広告を作成する費用や、不動産会社にサポートしてもらうための人件費などです。
仲介手数料があまりにも安いと、適切な売却活動ができなかったり、しっかりとしたサポートを受けられなかったりするかもしれません。
すると、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうことが考えられます。
さらに、不動産はなかなか売れないと売れ残りの印象が強くなってしまい、値下げせざるを得なくなる可能性があります。
仲介手数料が50万円安くなっても、不動産を100万円値下げすることになったら、結果的には損をしてしまうでしょう。
このように、仲介手数料があまりにも安い場合は、売却に影響するリスクが生じる可能性があります。
ただし、仲介手数料が安くても、必ずリスクが生じるわけではありません。
そのため、不動産会社を選ぶときは、「信頼して任せることができるかどうか」をしっかりと見極めましょう。
信頼性を判断するポイントは、担当者の対応や過去の売却実績などに注目することです。
総合的に考えて「ここなら安心して任せられる」と感じた不動産会社なら、仲介手数料の金額に関わらず、不動産売却をスムーズに進められる可能性があるでしょう。

まとめ

不動産会社の仲介によって不動産売却を達成すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、法律で定められた上限金額を請求されることが一般的ですが、金額が安いケースもあります。
ただし、仲介手数料の安さだけで選ぶとリスクが生じるかもしれないので、総合的に考えて信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
高槻市を中心に不動産売却を検討している方は、ハウスドゥ高槻南店までお気軽にご相談ください。