不動産の相続時にかかる税金とは？計算方法や税金対策について解説

不動産を相続すると、数種類の税金がかかります。
これから不動産を相続する予定がある方は、税金がどの程度の額になるのか気になっているのではないでしょうか。
思わぬ課税に驚かないためにも、事前に税金に対する理解を深めておくと安心です。
そこで今回は、不動産を相続する際に課される税金の種類や計算方法、そして税金の負担を減らす対策について解説します。
高槻市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の相続時に課せられる税金の種類とは

不動産を相続した際に課せられる税金の種類は、主に「相続税」と「登録免許税」の2つです。
ここでは、それぞれの概要について解説します。

不動産の相続時に課せられる税金1：相続税

相続税とは、故人の財産を相続した方に対して課せられる税金のことです。
相続した財産から基礎控除額を差し引き、残った金額に対して課税されます。
相続税を納めるまでの流れ
相続が発生したら、被相続人の不動産を含むすべての財産と債務を調べてリストや目録を作成します。
課税対象の金額は、財産から債務を差し引いて計算するためです。
葬儀にかかった費用も財産から差し引くことができるため、領収書は忘れずに保管しておきましょう。
土地や建物などの不動産については、路線価や固定資産税評価額などに従って評価額が出されます。
また、相続人が複数人いる場合は、財産をどのように分割するかについての遺産分割協議が必要です。
協議で分割方法が決まったら、相続人それぞれが自身の相続分に応じた相続税を納めます。
相続税の申告と納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です。
金銭による一括払いが原則ですが、金額によっては「国税クレジットカード支払いサイト」からクレジットカードを利用して納税することもできます。

不動産の相続時に課せられる税金2：登録免許税

不動産は、所有者が変わるごとに法務局で名義変更の手続きをしなければなりません。
不動産を相続した場合は、被相続人の名前から相続人の名前に名義変更をします。
この手続きの際にかかる税金が、登録免許税です。
なお、相続にともなう名義変更の手続きを「相続登記」と呼びます。
登録免許税を納める方法にはいくつか種類がありますが、原則は現金納付です。
金融機関で納税して領収証書を受け取り、それを登記申請書に貼り付けて法務局に提出すれば納税が完了します。
収入印紙での納付を希望する方は、法務局、もしくは郵便局やコンビニエンスストアで収入印紙を購入し、登録免許税納付用台紙に添付して法務局に提出しましょう。
オンライン申請による電子納付も可能です。

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不動産の相続時に課せられる税金の計算方法とは

不動産を相続した際に課される「相続税」と「登録免許税」の計算方法について解説します。

相続税の計算方法

相続税の計算は、下記の3段階でおこないます。

• 相続税の基礎控除額を計算する
• 相続税の課税対象となる金額を計算する
• 課税価格に税率をかけて納税額を計算する

まず、基礎控除額の計算方法は下記のとおりです。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
たとえば相続人が2人いる場合の計算式は「3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円」となり、相続財産が4,200万円以下であれば税金がかかりません。
相続税は基礎控除額が大きいため、実際には非課税になるケースが多いといえます。
基礎控除額よりも相続財産の総額が多かった場合は、基礎控除を超えた金額に対して相続税がかかります。
相続税の納税額を求める計算式は、下記のとおりです。
相続税＝課税価格×税率－控除額
税率と控除額は下記をご参照ください。

• 課税価格1,000万円以下：税率10％（控除額0円）
• 課税価格3,000万円以下：税率15％（控除額50万円）
• 課税価格5,000万円以下：税率20％（控除額200万円）
• 課税価格1億円以下：税率30％（控除額700万円）
• 課税価格2億円以下：税率40％（控除額1,700万円）

相続人が複数いる場合は、算出した相続税を分割するのではなく、課税価格を分割してからそれぞれが納税額を計算してください。

登録免許税の計算方法

登録免許税を求める計算式は、下記のとおりです。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
固定資産税評価額は、3年に1度見直しをおこないながら各市区町村が算定しています。
不動産の固定資産税納税通知書がある場合は、課税明細書で確認が可能です。
納税通知書がなければ、各市区町村の役所で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「固定資産評価証明書」を取得しましょう。
計算する際、固定資産税評価額の1,000円未満の値は切り捨てます。
算出した登録免許税の金額から、100円未満を切り捨てた金額が納税額です。

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不動産を相続した際の税金対策として利用できる制度とは

不動産を相続した際に、税金対策として利用できる制度が数種類あります。
それぞれ適用のための要件があるので、利用できる制度がないか種類ごとに確認しておきましょう。

税金対策になる制度1：住宅資金贈与の特例

住宅の建築を目的として子や孫などの直属卑属に資金を贈与した場合、1,000万円まで贈与税が非課税になる特例です。
子や孫などの直属卑属に住宅取得資金を贈与した場合、1,000万円まで贈与税が非課税になります。
適用のための主な要件は、下記のとおりです。

• 贈与の年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受ける年の所得総額が2,000万円以下であること
• 贈与を受けた翌年の3月15日までに、贈与された資金の全額を住居の購入費にあてること

なお、贈与を受けた年の翌年の12月31日までに、贈与された資金によって取得した住居に入居する必要があります。

税金対策になる制度2：配偶者控除

配偶者が相続した財産は、1億6,000万円まで相続税が課されない制度です。
課税価格が1億6,000万円を超えていた場合も、配偶者の法定相続分までであれば非課税となります。
法定相続分とは、民法で定められた、遺産の相続分のことです。
相続人が配偶者1人であれば法定相続分は全額、配偶者と子ども2人で相続する場合は、配偶者が1/2、子どもが1/4ずつとなります。
主な適用要件は下記のとおりです。

• 戸籍上の配偶者であること
• 相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了し、申告書を提出すること

内縁関係は適用対象にならないので注意してください。

税金対策になる制度3：相次相続控除

10年以内に相次いで相続が発生した場合に、相続税の負担を軽減する制度です。
前回の相続時に納付した相続税の一部を、今回の相続税から控除することができます。
控除額の割合は1年経過するごとに10％ずつ減少するため、相続の間隔が2年であれば80％、間隔が4年であれば60％です。
間隔が短いほど控除額が大きくなります。
控除を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

• 前回の相続時に相続税を納めていること
• 今回の相続で法定相続人であること
• 前回の相続から今回までの間隔が10年以内であること

法定相続人であることが条件となっているため、遺言書によって財産を遺贈された方は適用外となります。

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まとめ

不動産を相続すると、数種類の税金が課されます。
相続税は基礎控除額が大きいので非課税となるケースも多いですが、申告手続きはご自身で進めなければなりません。
突然の相続発生で慌てないためにも、手続きの流れ、不動産をはじめとする相続財産のおおまかな総額、税金対策として利用できる制度の種類などを事前に把握しておくと安心です。
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