2023-10-31
不動産売却などで利益が生じたときには、所得税が課税されます。
このときの税金を計算するにあたり、減価償却費が必要となることをご存じでしょうか。
そこで不動産売却における減価償却費について解説します。
高槻市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。
\お気軽にご相談ください!/
建物は築年数が経過するごとには古くなるため、不動産としての価値は少しずつ減少していきます。
減価償却費とは、この価値の減少分を金額で表した費目のことです。
不動産売却にあたっては、建物を購入したときの代金(新築時の価値)から減価償却費を差し引いたものを、現在の建物の価値とします。
不動産売却によって得られた利益は、譲渡所得として所得税・住民税の課税対象となります。
譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費は、建物を購入したときの代金をそのまま計上するのではありません。
いつ売却したのか経過年数に応じて、減価償却が必要です。
不動産のうち、土地は減価償却の対象外です。
土地は建物と異なり、経年劣化により価値が減少する性質のものではないためです。
そこで減価償却費を計算する際は、土地と建物の評価額を区別する必要があります。
一戸建てやマンションの購入代金は合計金額になっていることが多いため、以下の方法で内訳を確認してみてください。
売買契約書に内訳が記載されていれば、建物部分の価格をそのまま計算に用います。
もしくは、建物の価格にのみ課せられている消費税から算出することも可能です。
たとえば、消費税額100万円(税率5%)だった場合の、建物の税込み価格は以下のようになります。
100万円÷5%+100万円=2,100万円
なお、消費税率は購入当時のものを使用してください。
売買契約書に消費税が記載されていないときや、個人から購入したためそもそも消費税が課せられていないときには、標準建築単価から求める方法もあります。
標準建築単価とは、国土交通省が定めている床面積1㎡あたりの平均工事費のことです。
また、固定資産税評価額から算出する方法もあります。
固定資産税評価額は土地と建物それぞれに対して定められているため、評価額の比率から建物部分の価格がわかります。
譲渡所得を求めるにあたり、取得費に計上できる費目は物件の取得価格だけではありません。
以下の費目についても、取得費として計上できます。
なお、実際に取得費に計上できるかどうかは個別に判断されるケースもあります。
不明な点があれば、税理士などの専門家へご確認ください。
\お気軽にご相談ください!/
減価償却費の計算方法には、以下の2種類があります。
マンションや一戸建てなど、マイホームを売却したときには定額法によって減価償却費を計算します。
そこで、定額法による計算方法について確認していきましょう。
定額法とは、建物の価格を耐用年数で割り、毎年同じ金額を償却する方法のことです。
平成19年4月1日以降に取得した不動産は、原則として定額法を用いて計算します。
定額法による減価償却費の計算方法は次のとおりです。
減価償却費=取得価格×0.9×定額法の償却率×経過年数
経過年数は、6か月未満は切り捨て、6か月以上は切り上げます。
たとえば、経過年数が9年3か月なら「9年」、9年10か月なら「10年」です。
リフォームした場合
リフォーム費用も取得費に計上できますが、リフォームした日からの経過年数に応じて減価償却する必要があります。
取得価格の減価償却とは個別に計算する必要があるためご注意ください。
定率法とは、取得費から減価償却累計額を差し引いた残高に対し、一定の償却率を乗じた金額を償却する方法のことです。
定率法による減価償却費の計算方法は次のとおりです。
減価償却費(1期分)=未償却残高×定率法の償却率
定率法には、定額法よりも資産の価値が早く減少する特徴があります。
\お気軽にご相談ください!/
不動産売却にあたり減価償却する際は、知っておきたい注意点があります。
売却する不動産の種類と合わせて確認していきましょう。
前項にて、減価償却には定額法と定率法の2種類があるとご紹介しました。
しかし、事業用不動産の場合は減価償却の方法は取得時期によって次のように定められています。
現在では、事業用不動産の償却方法も定額法のみに限られています。
譲渡所得を求めるにあたり、取得費がわからない場合があります。
とくに相続で取得した不動産などは、売買契約書が残っていない・取得当時の取引状況を示す資料がないといったケースもあるでしょう。
このような場合には、概算取得費を用いて譲渡所得を計算します。
売却価格の5%が概算取得費となり、減価償却の計算もこの概算取得費に基づいておこないます。
ただし、概算取得費を用いると実際よりも金額が大きく異なる場合がある点にご注意ください。
たとえば、バブル期など不動産価格が高騰していた時期に取得した物件だと、概算取得費は実際の取得費を大きく下回る可能性があります。
概算取得費で確定申告したあとに正しい取得費が判明したとき、更正の請求自体は可能です。
ただし、法定申告期限の5年以内に更正の請求をする必要があるためご注意ください。
不動産売却においては、譲渡損失が発生するケースも珍しくありません。
一定の条件を満たした居住用不動産の売却では、給与所得などのほかの所得との損益通算が可能です。
また、その年の所得とも相殺しきれない分については、不動産売却した年の翌年以降3年間にわたり、繰り越して控除もできます。
しかし、そのほかの不動産を売却したときには損益通算や繰越控除はできない点にご注意ください。
なお、ほかの土地や建物などの不動産売却で得た譲渡所得からの控除は可能です。
そのため、譲渡損失が発生しそうな不動産を売却するときにはタイミングに気を付けると良いでしょう。
譲渡所得が大きくなりそうな不動産と同じ年に売却すれば譲渡損失分を控除できるため、課せられる税金を抑えることが可能です。
減価償却費とはどのようなものなのか、不動産売却時のポイントとともに解説しました。
確定申告でも必要となるものなので、正しく計算する必要があります。
居住用なのか事業用なのかによって計算方法も異なるため、必要に応じて税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
私たち「ハウスドゥ高槻南店」は、高槻市で不動産売却の相談を承っております。
不動産の価値を知りたいときにも、お気軽にお問い合わせください。
この記事のハイライト ●媒介契約とは、仲介による売却の際、サポートを依頼する不動産会社と締結する契約のこと●各種類の媒介契約のメリット・デメリットをよく把握したうえで契約を...
2023-06-27
この記事のハイライト ●売却前の必要書類は、パンフレット・償還表・付帯設備表および物件状況確認書など●契約締結時の必要書類は、登記識別情報(登記済権利証)・固定資産税納税通...
2023-06-27
この記事のハイライト ●不動産売却で有効な広告の種類として、新聞や折り込みチラシ、レインズへの登録、現地看板、インターネットへの掲載などが挙げられる●広告費用は仲介手数料に...
2023-06-27
この記事のハイライト ●不動産売却では、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税などの費用や税金がかかる●不動産売却でかかる費用のなかでも高額な...
2023-06-27
住宅ローンが残っていても不動産は売却できる!不動産売却において、「ローンが残っているけど家を売れるのか」という疑問に頭を悩ませる方は少なくありません。実は、ローンが残っていても不動産は売却できます。ただし、住宅ローンで買...
2024-04-15
不動産売却のトラブル全国的にみると売買の紛争に関しては年間で700件前後という数字になり、水面下の小さなトラブルを考えると想像を超える件数になってきます。せっかく買い手が見つかり、ようやく落ち着けると思った矢先にトラブル...
2024-04-12
マイホームの住み替えとは?マイホームの「住み替え」とは、住居を買い替えて引越しをすることです。住み替えでは、「今住んでいる家の売却」と「住み替える家の購入」の2つの不動産取引を行います。この一連の不動産取引に...
2024-04-02
抵当権設定登記とは?抵当権は、担保物権の一種で、不動産の占有を所有者等に認めつつ、その不動産を担保にする方法です。弁済が得られない場合、抵当不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的に弁済を受けられるようにします。例えば...
2024-03-22
箕面市坊島三丁目一戸建ての査定依頼を頂きました!数年前から空家になっていたそうで、掃除もせず放置していたところ、空家の固定資産税が高くなるかもしれないというニュースを見たのがきっかけで今回依頼をくださったそうです!実際、...
2024-03-26
弊社では買取や買取保証をご利用頂けます!【安心したお住み替えをお考えの方へ】不動産を売却される方は、基本的に初めての方が多いです。ですので売れるのか不安、せっかくいい家を見つけたのに今の家が売れていないから住み替えができ...
2024-02-20
この記事のハイライト ●即時買取とは不動産会社が不動産を即座に買い取る売却方法である●即時買取は価格が相場よりも下がるが長くても1か月ほどで不動産売却を完了できる●即時買取に向いているのは不動産売却にお...
2023-08-01
この記事のハイライト ●不動産買取と仲介の違いは、主に売却価格・売却にかかる期間・買主・仲介手数料の有無である●仲介と比較した際の買取のメリットは、短期間で売却できることや契約不適合責任が免責になること...
2023-06-27
消費税は、商品・製品の販売やサービス提供などの取引に対して広く公平に課税される税金です。勘違いされることが多いですが、不動産売却においても最終的に消費税を「負担」するのは、購入者側の消費者であり、売却する側ではありません...
2024-03-18
この記事のハイライト ●不動産を相続すると「登録免許税」「相続税」の2種類の税金を課される可能性がある●相続税には「3,000万円+(600万円×相続人の数)」の基礎控除がある●相次いで相続が発生した場...
2023-09-24
この記事のハイライト ●不動産売却時にかかるおもな税金は「印紙税・登録免許税・譲渡所得税」である●税金対策を講じるためには税額の計算方法を理解しておくと良い●譲渡所得税には複数の特例があり適用できると節...
2023-08-29
この記事のハイライト ●不動産の売却で課税される税金の種類は、印紙税や登録免許税、売却益が生じた場合の譲渡所得税がある●譲渡所得税の計算は、不動産売却益に所有期間によって異なる税率を掛けて求める●売却す...
2023-08-01