減価償却費とは？不動産売却における計算方法と注意点

不動産売却などで利益が生じたときには、所得税が課税されます。
このときの税金を計算するにあたり、減価償却費が必要となることをご存じでしょうか。
そこで不動産売却における減価償却費について解説します。
高槻市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における減価償却費とは？

建物は築年数が経過するごとには古くなるため、不動産としての価値は少しずつ減少していきます。
減価償却費とは、この価値の減少分を金額で表した費目のことです。
不動産売却にあたっては、建物を購入したときの代金（新築時の価値）から減価償却費を差し引いたものを、現在の建物の価値とします。

譲渡所得の計算方法

不動産売却によって得られた利益は、譲渡所得として所得税・住民税の課税対象となります。
譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は、建物を購入したときの代金をそのまま計上するのではありません。
いつ売却したのか経過年数に応じて、減価償却が必要です。

土地は減価償却しない

不動産のうち、土地は減価償却の対象外です。
土地は建物と異なり、経年劣化により価値が減少する性質のものではないためです。
そこで減価償却費を計算する際は、土地と建物の評価額を区別する必要があります。
一戸建てやマンションの購入代金は合計金額になっていることが多いため、以下の方法で内訳を確認してみてください。

• 売買契約書の記載内容を確認する
• 消費税額から計算する

売買契約書に内訳が記載されていれば、建物部分の価格をそのまま計算に用います。
もしくは、建物の価格にのみ課せられている消費税から算出することも可能です。
たとえば、消費税額100万円（税率5％）だった場合の、建物の税込み価格は以下のようになります。
100万円÷5％+100万円＝2,100万円
なお、消費税率は購入当時のものを使用してください。

消費税がわからない場合

売買契約書に消費税が記載されていないときや、個人から購入したためそもそも消費税が課せられていないときには、標準建築単価から求める方法もあります。
標準建築単価とは、国土交通省が定めている床面積1㎡あたりの平均工事費のことです。
また、固定資産税評価額から算出する方法もあります。
固定資産税評価額は土地と建物それぞれに対して定められているため、評価額の比率から建物部分の価格がわかります。

取得費に計上できる費目

譲渡所得を求めるにあたり、取得費に計上できる費目は物件の取得価格だけではありません。
以下の費目についても、取得費として計上できます。

• 購入時の仲介手数料
• 購入時に支払った各種税金
• リノベーション費用（不動産の価値向上や耐久性の向上につながったもの）

なお、実際に取得費に計上できるかどうかは個別に判断されるケースもあります。
不明な点があれば、税理士などの専門家へご確認ください。

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には、以下の2種類があります。

• 定額法
• 定率法

マンションや一戸建てなど、マイホームを売却したときには定額法によって減価償却費を計算します。
そこで、定額法による計算方法について確認していきましょう。

定額法による求め方

定額法とは、建物の価格を耐用年数で割り、毎年同じ金額を償却する方法のことです。
平成19年4月1日以降に取得した不動産は、原則として定額法を用いて計算します。
定額法による減価償却費の計算方法は次のとおりです。
減価償却費＝取得価格×0.9×定額法の償却率×経過年数
経過年数は、6か月未満は切り捨て、6か月以上は切り上げます。
たとえば、経過年数が9年3か月なら「9年」、9年10か月なら「10年」です。
リフォームした場合
リフォーム費用も取得費に計上できますが、リフォームした日からの経過年数に応じて減価償却する必要があります。
取得価格の減価償却とは個別に計算する必要があるためご注意ください。

定率法による求め方

定率法とは、取得費から減価償却累計額を差し引いた残高に対し、一定の償却率を乗じた金額を償却する方法のことです。
定率法による減価償却費の計算方法は次のとおりです。
減価償却費（1期分）＝未償却残高×定率法の償却率
定率法には、定額法よりも資産の価値が早く減少する特徴があります。

不動産売却で知っておきたい減価償却費の注意点

不動産売却にあたり減価償却する際は、知っておきたい注意点があります。
売却する不動産の種類と合わせて確認していきましょう。

減価償却の方法が定められている

前項にて、減価償却には定額法と定率法の2種類があるとご紹介しました。
しかし、事業用不動産の場合は減価償却の方法は取得時期によって次のように定められています。

• 1998年4月1日以降：旧定額法のみ
• 2007年4月1日以降：旧定額法による償却、1円まで償却可能
• 2012年4月1日以降：新定額法による償却
• 2016年4月1日以降：定率法が廃止され定額法のみ

現在では、事業用不動産の償却方法も定額法のみに限られています。

概算取得費を用いたとき

譲渡所得を求めるにあたり、取得費がわからない場合があります。
とくに相続で取得した不動産などは、売買契約書が残っていない・取得当時の取引状況を示す資料がないといったケースもあるでしょう。
このような場合には、概算取得費を用いて譲渡所得を計算します。
売却価格の5％が概算取得費となり、減価償却の計算もこの概算取得費に基づいておこないます。
ただし、概算取得費を用いると実際よりも金額が大きく異なる場合がある点にご注意ください。
たとえば、バブル期など不動産価格が高騰していた時期に取得した物件だと、概算取得費は実際の取得費を大きく下回る可能性があります。
概算取得費で確定申告したあとに正しい取得費が判明したとき、更正の請求自体は可能です。
ただし、法定申告期限の5年以内に更正の請求をする必要があるためご注意ください。

譲渡損失が生じたとき

不動産売却においては、譲渡損失が発生するケースも珍しくありません。
一定の条件を満たした居住用不動産の売却では、給与所得などのほかの所得との損益通算が可能です。
また、その年の所得とも相殺しきれない分については、不動産売却した年の翌年以降3年間にわたり、繰り越して控除もできます。
しかし、そのほかの不動産を売却したときには損益通算や繰越控除はできない点にご注意ください。
なお、ほかの土地や建物などの不動産売却で得た譲渡所得からの控除は可能です。
そのため、譲渡損失が発生しそうな不動産を売却するときにはタイミングに気を付けると良いでしょう。
譲渡所得が大きくなりそうな不動産と同じ年に売却すれば譲渡損失分を控除できるため、課せられる税金を抑えることが可能です。

まとめ

減価償却費とはどのようなものなのか、不動産売却時のポイントとともに解説しました。
確定申告でも必要となるものなので、正しく計算する必要があります。
居住用なのか事業用なのかによって計算方法も異なるため、必要に応じて税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
私たち「ハウスドゥ高槻南店」は、高槻市で不動産売却の相談を承っております。
不動産の価値を知りたいときにも、お気軽にお問い合わせください。