不動産売却の際に作成する付帯設備表とは？記載事項や注意点について解説

不動産売却の際には、いろいろな書類のやり取りがおこなわれます。
そのなかの1つが「付帯設備表」です。
付帯設備表は、買主とのトラブルを回避するための重要な役割を担っています。
スムーズに不動産売却を進めるためには、付帯設備表への理解を深めておくと安心です。
そこで今回は、付帯設備表とはどのようなものなのか、記載事項や記入の際の注意点などについて解説します。
高槻市で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

付帯設備表とは？不動産売却の際に作成する意味と必要性を解説

不動産売却の際の重要な書類として、「売買契約書」や「重要事項説明書」を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。
しかし、今回ご紹介する「付帯設備表」も、不動産引き渡し後のトラブルを防ぐ重要な書類の1つです。
まずは、付帯設備表とはどのようなものなのかについて解説します。

付帯設備表とは

付帯設備表とは、不動産に付帯する設備について書かれた書類のことです。
買主に対して、売却する不動産にどのような設備が付いているか、それぞれの設備の状態はどうかなどを伝えるために売主側が用意します。
よく混同されるものに物件状況報告書（告知書）がありますが、これは建物の状態を説明するためものです。
不動産売却で取引されるのは、建物そのものだけではありません。
多くの場合、建物に付いている流し台や浴槽、給湯機などの設備も一緒に引き渡します。
中古物件の場合はそれらの設備も新品ではないため、それぞれの状態について事前に説明しておく必要があるのです。

付帯設備表の必要性とは

付帯設備表は、買主とのトラブルを避けるために必要です。
不動産売却において、売買契約や引き渡しのあとに「あると聞いていた設備が付いていない」「付いている設備が古すぎる」と買主とトラブルになるケースは少なくありません。
もし売却した不動産が売買契約書の内容と異なる状態であった場合、売主は契約不適合責任に問われてしまいます。
付帯設備の故障を事前に説明していなかった場合、売主は買主からの損害賠償請求や代金減額請求などに応えなければなりません。
このようなリスクを回避するためにも、付帯設備表の存在が重要なのです。

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不動産売却に欠かせない付帯設備表の記載事項とは

付帯設備表には、全国一律のフォーマットはありません。
ただし、不動産会社が加盟する団体が作成したフォーマットを使用するケースが多く、不動産会社によって記載が大きく異なることもありません。
付帯設備表ではチェックすべき設備がリスト化されているため、フォーマットに沿って「設備の有・無」と「不具合の有・無」を選択し、不具合がある場合はその内容を記載します。
付帯設備表の記載事項は、大きく「主要設備」「その他の設備」「特定保守製品」のジャンルに分類されます。
ここでは、ジャンルごとの具体的な記載事項について見ていきましょう。

付帯設備表の記載事項1：主要設備

主要設備とは、「給湯関係」「水回り関係」「空調関係」のことです。
それぞれの項目にチェックポイントがあり、たとえば給湯関係の場合は「給湯箇所」や「熱源（電気・ガス・石油）」などを記入します。
また、水回り関係とはキッチン設備、浴室設備、洗面設備、トイレ設備などのことです。
水回りに関しても、設置個所や設備の状態について1つずつ確認します。
空調関係の項目では、冷暖房機をはじめ床暖房や換気扇のチェックが必要です。

付帯設備表の記載事項2：その他の設備

その他の設備とは、「照明関係」「収納関係」「建具関係」「テレビのアンテナ」などのことです。
照明関係については室内の照明器具だけでなく、玄関や駐車場といった屋外の照明器具についても有無と設置箇所を記入します。
また、収納関係とは、屋根裏収納や床下収納といった収納スペース、造り付けの食器棚やつり戸棚などのことです。
造り付けではない収納棚に関しては付帯設備に含まれず、基本的に売主が処分もしくは撤去をしなくてはなりません。
さらに、カーテンレールや庭木・庭石、太陽光発電システム、ホームエレベーター、住宅用火災警報器といったさまざまな項目が「その他の設備」に含まれます。
主要設備とその他の設備を分けないフォーマットもありますが、記載事項は同じです。

付帯設備表の記載事項3：特定保守製品

特定保守製品とは、経年劣化によって安全上支障が生じるリスクのある製品のことです。
消費者による保守が難しいため、製造メーカーなどによる保守が必要とされています。
令和5年現在、特定保守製品に指定されているのは「石油給湯器」「石油風呂がま」の2品目です。

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不動産売却に向けて付帯設備表を作成する際の注意点とは

記入方法はそれほど難しくない付帯設備表ですが、不動産売却に向けて付帯設備表を記入する際の注意点がいくつかあります。
ここでは、付帯設備表に関する注意点について見ていきましょう。

注意点1：動作確認をしてから記入する

付帯設備表を作成するときは、記憶を頼りにするのではなく、各設備の動作確認をおこないながら記入しましょう。
その際の注意点としては、長年その家で暮らしてきた方が1人で動作確認をすると、ちょっとした不具合に気付けないケースがあることです。
たとえば建て付けが悪くなっている雨戸などでも、慣れている方であればスムーズに開閉できてしまう可能性があります。
そのため、設備の動作確認は、不動産会社の担当者など「客観的な判断ができる第三者」と一緒におこないましょう。

注意点2：撤去すべきか迷ったものは買主に相談する

売主が使っていた什器や備品などは、引き渡し前に売主が処分しなくてはなりません。
しかし古いエアコンや大型のテレビ、劣化が激しいウッドデッキなど、撤去すべきかどうか迷うケースがあります。
どうしても判断が難しい場合や、なんらかの事情がある場合は、一度買主に相談してみましょう。
買主によっては、撤去しなくても良いという結論に至るケースもあります。
その場合の注意点としては、売買契約書に「買主がそのままの状態での引き渡しに承諾した」という内容を記載しておくことです。
のちのちトラブルにならないためにも、決まった内容はしっかりと契約書に残しておく必要があります。

注意点3：経年劣化についての注意書きを入れる

中古の不動産を売却するのであれば、どんなに丁寧に手入れをしていたとしても、設備の経年劣化は避けられません。
また、どの程度の状態を不具合と呼ぶのかも人それぞれです。
認識の違いなどでトラブルを生まないためにも、「経年変化にともなう傷、汚れ、性能低下などがあります。ご了承ください」などの注意書きを付帯設備表に入れておくことをおすすめします。
なお、売主が個人の場合に限り、売買契約書に「付帯設備に関しては契約不適合責任を負わない」といった特約を記載することもできます。

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まとめ

付帯設備表とは、売却する不動産に付いている設備に関する書類のことです。
設備の有無や不具合の内容などを記載し、売主と買主のトラブルを防止します。
付帯設備表は、その不動産をよく知る売主が記入しなくてはなりません。
客観的な判断をするためにも、第三者と動作確認をしながら記入することが大切です。
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