リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットを解説

住宅ローンの返済が苦しい場合に、自宅を活用してまとまった資金が得られる「リースバック」を利用することで解決できることがあります。
自宅を売却したあとも同じ家に住み続けることができる仕組みなので、住み慣れた家から離れたくない場合にも有効な手段です。
そこで、リースバックとはなにか、メリット・デメリットとリバースモーゲージとの違いについて解説します。
高槻市で住宅ローンの返済が苦しいとお感じの方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンの返済が苦しい！資金調達できるリースバックの仕組みとは？

住宅ローンが苦しい場合やまとまった資金が必要な場合に、自宅を活用して資金調達する手段として「リースバック」があります。
ここでは、リースバックとはなにか、また仕組みについて解説します。

リースバックとは

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」の略称で、自宅を売却して資金を得て、その後は買主と賃貸借契約を結びそのまま住み続けることをいいます。
そのため、以下のような場合に適しているといえます。

• 住宅ローンの返済が苦しくまとまった資金を得たいけれど、家を手放したくない
• 現在の家でそのまま住み続けたいけれど、まとまった資金が必要
• 老後の資金が足りないけれど、住み慣れた家から離れたくない

このようにまとまった資金が得たいけれど、住み慣れた家にそのまま住み続けたい場合におすすめの制度といえます。
また将来買い戻すことも可能なため、一時的に自宅を手放すもののいずれ買い戻したいといった場合にもおすすめです。

リースバックの仕組み

リースバックは、自宅を活用した資金調達方法の1つであることがわかったところで、どのような仕組みで成り立っているのか解説します。
リースバックを利用する場合は、以下の流れで進めるのが一般的です。

• 不動産会社へ相談・査定依頼
• 不動産会社へ自宅を売却する
• 売買代金が売主へ支払われる
• 売主は不動産会社と賃貸借契約を結ぶ
• 毎月家賃を支払いながら住み続ける

リースバックを利用するためには、まずは不動産会社へ相談するところから始めましょう。
その際は、自宅がどのくらいの価値があるのか、実際に物件を見て査定がおこなわれます。
なお、リースバックの場合は、売却価格が市場価格よりも安くなる傾向にあるため注意しましょう。
査定額に合意したら不動産会社と売買契約を締結し、売主へ売却金が支払われ、自宅の所有権は売主から不動産会社に移転します。
売却金は、申し込みから約2～4週間ほどで入金されるのが一般的です。
そして、その後は所有者となった不動産会社と賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約を結んだあとは、毎月家賃を支払いながら住み慣れた家で住み続けるといった仕組みになります。
また、前述したようにリースバックは将来買い戻すことも可能です。
買い戻しを希望する場合は、売却時に「再売買予約権」を付けて契約しておくと良いでしょう。
買い戻しの際は、再び不動産会社と売買契約を結ぶことになります。

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リースバックするメリット・デメリットとは

住宅ローンの返済が苦しい場合などに、自宅を活用して資金が得られるリースバックですが、そのほかにも多くのメリットがあるのが特徴です。
また、メリットがある一方で注意すべきデメリットもあるため、両方を把握したうえで利用するかどうかを検討すると良いでしょう。

リースバックのメリット

主なメリットは以下の4つです。

• 住み慣れた家に住み続けることができる
• 引っ越しが不要
• 周囲に知られずに済む
• 維持費の支払いが不要になる

リースバックの最大のメリットは、自宅を売却したあともそのまま住み続けることができる点です。
そのため、引っ越し費用や新居探しも不要なため、無駄な手間と費用がかかりません。
また、そのまま住み続けることにより、周囲に売却したことを知られずに済むといったメリットもあります。
そのほかにも、固定資産税や火災保険などの維持費が不要になる点もメリットの1つです。
自宅を売却したことにより、所有権が不動産会社に移転するため、維持費を支払う義務は不動産会社に移ります。
そのため、住宅ローンの返済や維持費の支払いが苦しかった方には、大きなメリットといえるでしょう。

リースバックのデメリット

一方でリースバックの主なデメリットは以下の3つです。

• 売却価格が安くなる
• 月々の家賃が相場よりも高い
• 買い戻し時に売却時より高くなる傾向にある

リースバックの場合の売却価格は、相場の60～90％になる点がデメリットの1つです。
相場よりも安くなるのは、リースバックの場合は投資用不動産として査定されるためです。
また、月々発生する家賃に関しても買取価格に対する利回り重視で設定されるため、相場よりも高くなる傾向にあります。
物件によっては、およそ売却価格の8～10％になるケースもあります。
さらに、買い戻しを考えていらっしゃる方も注意が必要です。
買い戻し時は、売却時の価格よりも高くなることが多いからです。
物件にもよりますが、売却価格の1.1～1.3倍となることもあります。

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リバースモーゲージとは？リースバックとの違い

リースバックと似たような仕組みに「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージも同様に自宅を活用して資金調達する方法の1つです。
ここでは、リースバックとの違いについて解説します。
主な違いは以下の4つです。

• 仕組み
• 資金の使用制限
• 対象となる不動産の種類
• 所有権の移転の有無

上記4つの違いについて順番にご説明します。

①仕組みの違い

リースバックは、自宅を売却し売却金を得て、その後賃貸借契約を結び家賃を支払いながら住み続ける方法でした。
一方で、リバースモーゲージは、自宅は売却せず自宅を担保に資金を借りる方法です。
つまり、リースバックは自宅を売却する方法であるのに対して、リバースモーゲージは不動産担保ローンの1つとなります。

②資金の使用制限の違い

資金の使用制限にも違いがあります。
リースバックは、所有していた自宅を売却したことにより得た売却金のため、どのように使用しようが使い方は自由です。
一方で、リバースモーゲージは、老後の資金のみといった利用が制限されているケースもあります。

③対象となる不動産の種類の違い

リースバックは、対象となる物件は一戸建てやマンション、事務所、店舗などです。
一方でリバースモーゲージは、あくまでも融資の一種であるため、土地や一戸建てのみが担保の対象となり、マンションは不可としているところもあります。

④所有権の移転の有無の違い

リースバックは、自宅を売却することにより売主から不動産会社へ所有権が移ります。
一方でリバースモーゲージは、自宅を売却するわけではなく担保として資金を借りるだけなので、所有権が移ることはありません。

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まとめ

リースバックは、自宅を売却して資金を得る方法の1つで、住宅ローンの返済が苦しい場合や老後の資金を確保したい方におすすめの制度です。
また、将来的に買い戻しもできるため、一時的に資金が必要な場合にも有効な手段といえます。
ただし、リースバックは売却価格が相場よりも安くなる点や、賃貸借契約後に支払う家賃が高くなる点には注意しなければなりません。
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