リースバックで起こりやすいトラブルと対策について解説

住宅ローンの返済が苦しくなった場合には、状況が悪化する前に自宅を売却して現金化するのが得策ですが、生活環境を変えたくないという方も多いでしょう。
その場合は、「リースバック」という方法で売却すれば引っ越さずに済みますが、リースバックはトラブルが起こりやすいため注意が必要です。
そこで今回は、リースバックの注意点や起こりやすいトラブル事例、トラブルを回避するための対策について解説します。
高槻市で、住宅ローンの返済が苦しく、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

トラブル回避のために知っておくべきリースバックの注意点

冒頭でもお伝えしましたが、リースバックはトラブルが起こりやすいため、利用する前にその概要をしっかりと理解し、注意点を把握しておくことが大切です。
そこでまずは、そもそもリースバックとはなにか、といった基礎知識と注意点について解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売却と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
リースバックを利用する場合、まずは買主となる不動産会社と売買契約を結び、売却代金を受け取ります。
このとき、不動産の所有権は不動産会社に移ります。
そして今度は、不動産の所有者である不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられるという仕組みです。
受け取った売却代金は自由に使えます。
借金の返済や子どもの教育費に充てるなど、使い道に制限はありません。
また通常は不動産を売却すると、家財道具などを撤去して引渡す必要がありますが、リースバックでは継続して住むことができる点も大きなメリットです。
ただし、以下のような注意点をしっかり把握しておく必要があります。

リースバックの注意点

• 買取価格は通常の売却価格より安い
• 買戻価格は売却価格より高くなる
• 賃貸期間が設けられている

注意点の内容について、順番に解説します。
注意点1：買取価格は通常の売却価格より安い
リースバックの場合、通常の不動産売却のように新居にかかる費用や引っ越し費用などはかかりません。
したがって、住み替えにかかる資金を準備する必要はないです。
しかし、不動産会社の買取価格は、通常の売却方法で売るときの価格より安くなるのが一般的です。
通常の方法で少しでも高く売却し住み替え費用をかけるか、売却価格は安くても住み替え費用が不要なリースバックを利用するか、ご自身の希望や状況をよく検討して決めるようにしましょう。
注意点2：買戻価格は売却価格より高くなる
リースバックの売買契約の内容にもよりますが、いったん売却した不動産を将来買い戻すことができる場合があります。
ただし、買戻価格は買い取ったときより高くなる傾向にあります。
これは不動産会社が、物件の維持管理にかかった費用などを加味して買戻価格を設定するためです。
注意点3：賃貸期間が設けられている
リースバックは、売却後も住み続けられる点が大きなメリットですが、不動産会社と結ぶ賃貸借契約は、契約期間が定められているのが一般的です。
したがって、ずっとその家に住み続けられるわけではないことに注意が必要です。

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リースバックで起こり得るトラブル事例

リースバックの仕組みや注意点について前章で解説しましたが、利用する前に概要を把握していないことで実際にトラブルが起こり得ます。
注意すべきトラブルとして、以下のような事例が挙げられます。

• 家賃が支払えない
• 買い戻しができない
• 所有者が不動産を勝手に売却した

それぞれどのようなトラブルなのか、具体的な内容について解説します。

事例1：家賃が支払えない

リースバックは、今まで自分が所有していた不動産に、家賃を支払いながら住み続ける方法ですが、その家賃は一般的な賃貸物件より高い傾向にあります。
一般的にリースバックでの年間の家賃は、売却価格の約1割が相場です。
たとえば3,000万円で売却した場合、年間の家賃は300万円となり、毎月の家賃は25万円になります。
リースバックで得た売却代金をどのように使うのか、しっかりと資金計画を立てておかないと、家賃が支払えないという状況に陥るかもしれません。

事例2：買い戻しができない

リースバックでは、契約次第で将来買い戻せる可能性がある点がメリットだといえます。
たとえばリースバックを利用する方のなかには、今はまとまったお金が必要だけれど、生活が安定したら買い戻して子どもに残したい、というケースもあるでしょう。
しかし先述のように、リースバックで支払う家賃は、通常の賃貸物件より高額であるため、毎月の負担が大きくなる可能性があります。
さらに買戻価格は売却価格より高くなる傾向にあるため、買い戻したいと思っても手元に資金を残せず、買い戻せなかったという事例も珍しくありません。

事例3：所有者が不動産を勝手に売却した

不動産売買では、売買契約締結後、決済が完了したら所有権移転登記をおこない、その不動産の所有権は買主に移ります。
この手続きは、リースバックでも同じです。
つまり、登記簿上の所有者は買主となった不動産会社で、いくら将来買い戻すつもりでも、不動産を自由に活用できるのは買主です。
たとえば買い取った物件を売却したい場合、第三者に売るのもリースバックで取引した方に売るのも、不動産の所有者にとっては同じことだといえます。
買主が不動産を勝手に売却することは違法行為ではないため、リースバックの契約者にとっては不安要素となることもあるでしょう。

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リースバックで起こるトラブルを回避するための対策

では前章で解説したようなトラブルは、どうすれば防ぐことができるのでしょうか。
対策があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、リースバックでのトラブルを回避するための対策について解説しますので、リースバックを検討する際にぜひ実践してみてください。

対策1：契約内容をしっかりと確認する

まず、契約の種類は「定期借家契約」もしくは「普通借家契約」のいずれかで結びます。
普通借家契約では、基本的に契約の更新が可能です。
しかしリースバックでは、契約期間の満了とともに退去しなければならない「定期借家契約」が一般的です。
たとえば、賃貸物件のように更新して住み続けることは基本的にできません。
したがって、いつ契約期間が満了となるのかをしっかり確認しておくことが大切です。

対策2：適正価格を知る

通常の不動産売却の相場より安くなるうえに、適正ではない価格で買い叩かれてしまうことも考えられます。
「もっと高値で売れると思っていたのに」と、売却後に後悔しないためにも、リースバックでの売却価格が適正であるかどうか、売主自身も把握しておくことが大切です。

対策3：家賃を滞納しない

賃借人として不動産に住み続ける場合、家賃を滞納すると、貸主からの印象が悪くなります。
将来買い戻しを検討しているのであれば、家賃を毎月しっかり支払い、貸主と良い関係を保ちましょう。
また売買契約書には、買い戻しについて決めた内容や、「第三者に売らない」といった内容を記載することも大切です。

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まとめ

リースバックは、売却代金を得たあとも、家賃を支払うことで住み続けられる仕組みになっており、自宅を離れたくない方にとってはメリットが多い売却方法です。
しかし、家賃が高額になりやすく、売却後の生活が苦しくなることも考えられるため注意が必要です。
リースバックで自宅を売却する場合は、契約期間や買い戻しに関することなどを売買契約書に明記し、納得したうえで契約することをおすすめします。
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