離婚時の不動産売却を解説!離婚時の不動産売却の手引き


離婚後はあまり連絡を取りたくないものです。
スムーズにご売却を!
 離婚時の財産分与、当然結婚後に購入した不動産も2分割です。人生には節目があります。やむなく離婚そんなことも有ると思います。 もしもの時の為に、知識だけでも胸にしまっておいてください!

 

不動産の名義人と住宅ローンの残債を確認しましょう


不動産を2分割して財産分与するのはなかなか難しいので、自然と売却の流れになると思います。そのにまず確認して頂きたいのが、「不動産の名義人はだれか」という事です。夫が売却したくても、妻に住宅ローンの支払い義務があるのであれば、夫の独断では売却することができません。また、売却します!と意思を固めても残債を知っておかないとオーバーローンになってしまいますので、確認しておきましょう。 確認方法は 1郵送される残高証明書2借り入れ当初の返済予定表 3借入先金融機関のウェブサイト4借入期間への確認 上記のいずれかで確認が取れます。


 

確認が取れたら不動産の価値を調べる


売却するかの一番の判断材料の一つ「売却想定額」ここがわからないと具体的に動き出すか決断できないと思います。まずは、一括査定や査定サイトから不動産業者に問い合わせて訪問査定をしてもらいましょう。地区が古くても丁寧に使っていれば思っているよりも高い金額がついたり、築が浅くても雑に扱われていれば不動産価値は下がったりします。なた、査定額はあくまで目安なので、必ず売却できるという訳ではございませんので、お気を付けください。 

 

借入先金融機関に連絡する


 離婚し、住宅ローンの契約者が出ていくことが決まれば、借入先金融機関に必ず連絡しましょう。住宅ローンは住むことを前提に借入します。ですので、自身や親族が出てくとなれば、契約違反となってしまう可能性があります。しかし金融機関が知りたいのは今後の返済計画や不動産をどうするのかですので、今後の計画がしっかりとできているのであれば特段突っ込まれることもないと思います。 

 

離婚時の不動産売却はよくある話です。


 現在の日本では3組に1組が離婚する時代です。なので、離婚による不動産売却も珍しくありません。また、不動産売却時に不利な理由でもありません。ですので一般相場価格での売却は可能です。また、立地が良かったり、不動産の状況が良ければ、相場よりも高く売れる可能性だって秘めております。また、住み続け継事も可能ですが、住宅ローンの返済義務のある名義人が不動産から出るとなれば、金融機関によっては残債の一括返金を求められる可能性もあるので、注意してください!

【パターン 01】名義人がそのまま住む場合 今回は夫が名義人のケース 
 住宅ローンの名義人が夫でそのまま住む場合 一番多いパターンで、シンプルにそのまま返済を続けれだけです。 連帯保証人や連帯債務で妻も負担している場合は、夫が支払いを滞ると、妻に請求が行くことになります。しかし、離婚を理由に連帯保証人を辞めることはできませんが、残債が少なかったり、夫の収入が多ければ、金融機関にもよりますが、妻が連帯保証人から外れることが了承される場合があります。しかし、その場合別の連帯保証人や一時金の入金を求められる可能性もあります。 

【パターン 02】家を売却する オーバーローンの場合 
 残債を抱えている不動産を売却する場合に発生する一番の問題「オーバーローン」売却時に住宅ローン残債を一括返済しないと、登記が移せないので、売却金額が残債に足りなければ、差額を賄う手持ちのお金が必要となります。また、手持ちのお金がない場合、不足分を新しいローンを組んで賄おうとしても、保証会社がそれを認めない場合があり、その結果、抵当権が抹消できないため売きゃうすることができず、住み続けるしかない問結末に至ります。

【パターン 03】売却する場合(連帯保証人・連帯債務・ペアローン) 
 ◆連帯保証人の場合 妻が債務者で夫が連帯保証人の場合、売却する場合は妻一人の意思で活動を行う事が可能です。不動産を売却しローンを完済することができれば何の問題もありません。
 ◆連帯債務の場合 連帯債務は妻と夫の両方が債務者として住宅ローンの返済義務を負うことになりますのでどちらか一方だけの意思では売却できません。 
 ◆ペアローンの場合 「ペアローン」は妻と夫が別々で住宅ローンを契約し、お互いに保証人になるという方法です。離婚時に夫・妻どちらかへの単独名義へ変更することは可能ですが、金融機関によっては、再審査やどちらか住宅ローンの一括返金を求められる可能性があります。 

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