ホーム・インスぺクション


ホーム・インスぺクションとは



ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、不具合事象の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。

 

住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。

 

 日本でも近年急速に普及し始めている制度ですが、欧米では不動産取引の7~9割程度に実施され、すでに常識となっています。

日本の不動産取引の現場では、法的な内容は不動産会社が作成する重要事項説明書などに記載されていますが、建物の状態については専門的な調査が行われることが少なく、買主自身が不動産会社のアドバイスなどを参考にして見た目で判断しているのが実情です。

 

住宅は非常に高価な買い物ですし、また年数が経ってくるごとに劣化していくものです。買主が安心して住宅を購入する為にも、売主が瑕疵担保責任などで思わぬトラブルに巻き込まれない為にも、ホーム・インスぺクションを行い、住宅の状況を確認・開示することは有効な手段です。





ホームインスペクションを実施するメリット

 

 ホームインスペクションの実施は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約(以下:瑕疵保険と言います)、買主の住宅ローン控除の利用へと道筋を立てることができます。

 

住宅ローン控除は住宅ローンを利用して家を購入すると、一定期間、年末残高の0.7%が税額控除として戻ってくる制度です。

 

利用条件は中古の場合、「登記簿上の建築日付が昭和57(1982)11日以降の家屋」という基準があります。

 

この設定より古い物件でも別の条件を満たせば利用できるケースもあります。

 

その条件のひとつが「瑕疵保険が付保されているもの」です。 瑕疵保険を付保するには、「建物が新耐震基準を満たしていること」と「ホームインスペクションに合格していること」の2つの条件を満たす必要があります。

 

新耐震基準とは昭和56(1981)61日以降の耐震基準のことです。

 

つまりホームインスペクションを依頼する際に、瑕疵保険の付保に必要な調査をあらかじめ念頭にいれておけば、ホームインスペクションを単体の調査として終わらせずに、瑕疵保険の付保、買主の住宅ローン控除の利用へと繋げられる可能性が出てきます。

 

この場合、ホームインスペクションの調査内容が瑕疵保険の調査内容を含んでいることが必要になるので、調査会社へその旨を説明しその基準に沿った調査をしてもらう必要があります。




建物状況調査とホームインスペクションの違い

 

●調査項目・範囲

【宅建業法に基づく建物状況調査の場合】

調査項目はおおよそ40程度/1フロアにある居室を抜粋調査(全室は調べない)

 

【ホームインスペクションの場合】

調査項目は100以上/廊下や水まわりを含む全居室が調査対象 建物状況調査も「インスペクション」と呼ばれることがありますが、日本ホームインスペクターズ協会などが定めるホームインスペクションは、調査範囲も見る細かさも違います。

 

●調査目的

一番大事なことは、調査結果をどう売買に活用すればいいかというアドバイス。 何を直すべきなのか直すにはどのくらいの費用がかかるのかそれは急いで直すべきなのか、いずれ直せばいいのか など、調査結果を知らせるだけなのか、それをもとにわかりやすくアドバイスしてくれるかどうかは、会社により異なります。 ホームインスペクションは、新築住宅も中古住宅も実施する会社やサービス内容(目的)により、調査範囲や項目、そこから得られるアドバイスに差があることを知っておきましょう。






自分でもホームインスペクションはできる?

 

自調査道具を準備し、多数の検査項目を踏まえ、床下や天井裏に至るまで自分で調べていくことはできないわけではありません。

 

そういう点では「調べる」ことはできます。

 

ただ、建物の劣化や施工不良(誤り)は見た目にわかりやすいものばかりではありません。

 

例えば、構造部材の取り付け忘れなど、そもそも標準を知らなければ、何が取り付けられていないのか気づくこともできません。

 

また、いざ何かの異変を見つけたとき、その原因を推測したり、適切な対処法が何なのか、いくらくらいの費用がかかりそうかの検討も、専門的な知識や経験がなければ難しいでしょう。

 

たとえば壁や基礎の表面に「ひび割れ」があるのは見ればわかります。

 

ですが、ひび割れにはそのままにしておいても問題がないものもあれば、構造的な欠陥で適切な修繕を行わないと耐震性に影響するものまで幅広くあります。

 

原因を推測したり、適した補修方法を知らなければ、ひび割れを見つけても次の行動に移ることができないのです。

 

住宅建築の豊富な知識経験をもとに建物を調べ、見つかった不具合はどのように悪影響があるのか、いつどのように直すのがいいのか、それにはどのくらいの費用がかかりそうなのかをわかりやすく説明するのが、プロのホームインスペクターの仕事です。

 



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