抵当権抹消登記手続を行う方法


抵当権設定登記とは?

抵当権は、担保物権の一種で、不動産の占有を所有者等に認めつつ、その不動産を担保にする方法です。

弁済が得られない場合、抵当不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的に弁済を受けられるようにします。

例えば、住宅ローンを組む場合、買主は、不動産を購入する際に、資金を金融機関から借り入れ、不動産の購入代金に充てるとともに、その住宅に抵当権を設定します。

その間、買主はその不動産に住み続けることができます。

ただし、買主によるローン返済が滞った際には、金融機関は抵当権を実行することができます。

金融機関側は、仮に買主の資力が落ち込み、返済が滞ったとしても、抵当権があることで最終的には不動産の競売による売却代金を貸付の返済に充てることができるため、安心して貸付を行うことができます。



抵当権設定登記とは?

抵当権を設定する場合、不動産登記簿に抵当権設定登記をしてもらう必要があります。

不動産登記簿は、誰でも閲覧することのできるもので、抵当権設定登記がなされると、その不動産に抵当権が設定されていることを誰でも知ることができるようになります。これを「公示」といいます。

その不動産の購入を検討している人や、2つ目の抵当権(「第二抵当権」)を設定する予定の人などにとって、その抵当権設定登記の情報が役に立ちます。

このように、登記された抵当権については、誰でもその存在を知ることができ、債権者は、債務者以外の第三者にも対抗することができるようになります。

逆に、抵当権を設定しても登記しなければ第三者に対抗することができないため、抵当権を設定する場合は、必ず抵当権設定登記をすることになります。




抵当権抹消登記とは?

抵当権は、被担保債権が消滅すれば、その意味を失います。

抵当権は担保物権の一種であり、担保の理由である債権(被担保債権)がなんらかの理由で消滅すれば、抵当権もその役割を終えることとなり、消滅します。

たとえば、住宅ローンを組んで住宅に抵当権が設定され、ローンを完済すると、抵当権を存続させる理由がなくなります。

抵当権について、債権の全部の弁済を受けるまでは、抵当不動産の全部についてその権利を行使することができると規定しています。

逆に、債権の全部の弁済を受ければ抵当権を行使できないということを表しています。

そこで、抵当権が消滅した場合の登記として、抵当権抹消登記というものがあります。

抵当権を設定することで、不動産登記簿に登記され、その情報を誰でも見られるようになります。

抵当権が消滅した際も、同じように登記をしなければ、第三者はその抵当権が消滅したかどうか分かりません。

そこで、抵当権が消滅した際にも、抵当権抹消登記という登記をする必要があります。

消滅した抵当権に関する記録が不動産登記簿上消される(表示されなくなる)のではなく、消滅した抵当権についての抵当権設定登記の記録も残しつつ、抹消されたという記録を追加するという方法が取られます。



抵当権抹消登記をしない場合のデメリット


【売却しにくくなる】
抵当権設定登記残っていると、売却の際に抵当権抹消登記の完了を求められ、売却のチャンスを逃してしまう可能性があります。たとえば住宅ローンを完済したにもかかわらず、抵当権抹消登記がなされていないと、不動産登記簿上は、抵当権設定登記がそのままとなっている状態で公示されていることになります。 その不動産を購入したいと考えている人は、抵当権を実行されてしまうリスクがある以上、まずは抵当権抹消登記をしてからでないと購入できないと考えるはずです。 売主が抵当権抹消登記の手続をしている間に買主候補が別の物件を気に入ってしまい、売却の話が流れてしまうおそれもあります。このような事態を防ぐためには、抵当権が消滅した際にはできるだけ早く抵当権抹消登記をなすことが重要です。

【競売の申立てをされてしまうリスクがある】

競売の申立てがなされても、裁判所は、不動産所有者から不服申立てがなされない限り、抵当権の被担保債権が弁済されたかどうかの審査をせずに競売の開始が可能です。そうしますと、住宅ローンを完済したにもかかわらず抵当権手続が進められてしまうことになってしまいます。これを阻止するためには、執行異議を申し立てる必要があり、手間がかかってしまいます。


【融資の審査が通りにくくなる】

抵当権抹消登記がなされていないということは、つまり前回の借金の返済がまだであるという状況のままになってしまっているため、実際には返済ずみであるとしても、信用力に影響します。抵当権抹消登記が完了していないために融資を断られてしまうという可能性もあり得るでしょう。このような事態を避けるために、抵当権が消滅したらできるだけ早く抵当権抹消登記を申請することが重要です。



抵当権抹消登記の申請方法

窓口申請

判明した管轄の法務局の窓口に、必要書類を持参して提出する方法です。平日の業務取扱時間内(午前8時30分から午後5時15分など)に行かなければなりません。なお、予約制がとられているところが多いので、事前に連絡してから窓口に行くようにしましょう。この場合、登記に必要な登録免許税は、申請書に印紙を貼って納めることになります。



郵送申請

判明した管轄の法務局宛てに、必要書類を郵送して提出する方法です。レターパックなどの追跡できる方法を使うとよいでしょう。登記に必要な登録免許税は、窓口申請と同じように、申請書に印紙を貼って納めることになります。



オンライン申請

オンラインで登記の申請をすることもできます。以下のシステム(申請用総合ソフト)から申請することになりますが、平日の8時30分から21時00分までの間しか利用できません(2023年4月5日時点)。

登記に必要な登録免許税は、(1)電子納付、(2)税務署に現金で支払う現金納付、(3)印紙を購入して法務局に持参又は郵送する印紙納付のいずれかで納めることができます。


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