残債の精算方法をわかりやすく解説

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売りたい」
そんなときに気になるのが「ローン残債はどうなるのか？」という点です。

実は、住宅ローンが残っていても不動産は売却できます。
ただし、残債の精算方法を理解しておかないと、思わぬトラブルにつながることもあります。

この記事では、住宅ローンが残っている家を売るときの流れと、残債の精算方法をわかりやすく解説します。

1. 住宅ローンが残っていても売却は可能

住宅ローンが残っている家を売却する場合、ポイントとなるのは「抵当権」です。
抵当権とは、金融機関がローン返済の担保として設定している権利のこと。

買主に物件を引き渡すには、抵当権を抹消する必要があります。
つまり、売却代金や自己資金でローン残債を完済できれば、売却は可能です。

2. 売却代金でローンを完済するケース（アンダーローン）

▶ アンダーローンとは？
売却価格がローン残債より多い状態のこと。

例えば、ローン残債が2,000万円、売却価格が2,500万円なら、売却代金からローンを完済し、手元に500万円が残ります。

この場合、抵当権も抹消され、スムーズに売却できます。

3. 売却代金だけでは足りないケース（オーバーローン）

▶ オーバーローンとは？
売却価格がローン残債を下回る状態のこと。

例えば、ローン残債が2,000万円あるのに、売却価格が1,800万円だった場合、差額の200万円を自己資金で補う必要があります。

自己資金でカバーできれば問題ありませんが、難しい場合は金融機関と相談して「任意売却」という方法を検討します。

4. 任意売却という選択肢

任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債が残る状態でも売却する方法です。
競売よりも高値で売れる可能性があり、買主にとってもスムーズな取引ができます。

ただし、任意売却を行うには金融機関との調整が必要で、専門知識も求められるため、経験豊富な不動産会社に相談することが重要です。

5. 売却の流れと残債精算のイメージ

住宅ローンが残っている家を売るときの一般的な流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 売却価格を決める
• 売却契約を結ぶ
• 残債を売却代金や自己資金で精算する
• 抵当権を抹消し、買主に引き渡す

売却代金でローンを完済できるかどうかが、最初に確認すべき大きなポイントです。

まとめ

住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。

• アンダーローン → 売却代金で完済できるので問題なし
• オーバーローン → 差額を自己資金で補う必要あり
• 自己資金が難しい場合 → 任意売却を検討する

状況に応じてベストな方法を選び、不動産会社や金融機関と相談しながら進めることが大切です。

住宅ローンの残債精算は複雑に感じますが、正しく理解すれば安心して売却を進められます。